5月27日晚間，上?！皽艞l”橫空出世，成為一線城市樓市新政“先行者”。

  17日一攬子房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，已有不少二線及三四線城市跟進(jìn)落地，但一線城市僅在公積金住房貸款方面跟進(jìn)，商業(yè)貸款政策會(huì)否進(jìn)一步松動(dòng)備受關(guān)注。從上海新政來看，在進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求等維度的同時(shí)，對(duì)住房信貸政策的優(yōu)化力度超出市場(chǎng)預(yù)期，包括調(diào)降首付比例10～15個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)房貸利率下限60～70BP，調(diào)整后首套房貸利率最低由4.1%降至3.5%。

  此前不少受訪人士表示，一線城市樓市政策是否會(huì)進(jìn)一步松綁、以何種幅度松綁主要還是取決于市場(chǎng)表現(xiàn)，態(tài)度謹(jǐn)慎的考慮因素可能包括存量與增量落差等。此次上海突破前期的“漸進(jìn)式”放松節(jié)奏，切實(shí)刺激購房需求的同時(shí)，也讓市場(chǎng)對(duì)一線城市政策調(diào)整的預(yù)期大幅升溫。

  上海先動(dòng)了

  27日晚間，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優(yōu)化土地和住房供應(yīng)等九條政策措施。

  具體來看，在優(yōu)化住房限購政策方面，主要包括七個(gè)方面：一是非本市戶籍購房社保年限由5年調(diào)整為3年;二是非本市戶籍單身人士可購買外環(huán)內(nèi)二手房;三是人才購房由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區(qū)擴(kuò)大為行政區(qū);四是取消離婚三年合并計(jì)算限購套數(shù)的政策;五是取消贈(zèng)與5年內(nèi)計(jì)入贈(zèng)與人住房套數(shù)的政策;六是支持企業(yè)購買小戶型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買名額。

  在優(yōu)化信貸政策方面，新政主要通過降低商貸利率、降低首付比例以及提高公積金貸款門檻等為購房者減負(fù)：一是商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%將為35%，重點(diǎn)六區(qū)為30%;二是商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%降為3.9%，重點(diǎn)六區(qū)為3.7%;三是公積金貸款額度由首套120萬元調(diào)整為160萬元(多子女家庭再上浮20%)，二套貸款額度由100萬元調(diào)整為130萬元。

  由此來看，此次調(diào)整后，上海作為一線城市的商貸首付執(zhí)行比例已經(jīng)與全國水平貼近。而房貸利率方面，首套房下調(diào)幅度高達(dá)60BP，即由LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)-10BP調(diào)整為LPR-45BP，加上今年LPR降息25BP，二套房貸利率下調(diào)幅度也在60～70BP。公積金貸款方面，除了此次額度提升，此前上海已經(jīng)跟進(jìn)“5·17新政”將公積金貸款利率下調(diào)。

  中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，與此前的“漸進(jìn)式”放松政策不同，本次上海政策調(diào)整針對(duì)性更強(qiáng)、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，對(duì)信貸、限購、土地供給等方面進(jìn)行調(diào)整。

  數(shù)據(jù)顯示，2024年1～4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面積為193.92萬m2，同比降幅仍較大，4月以來上海市場(chǎng)熱度下降，本次政策出臺(tái)將一定程度上刺激購房需求，有利于更好引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  一線城市調(diào)整預(yù)期升溫

  作為重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，北上廣深的政策調(diào)整具有更強(qiáng)的信號(hào)意義。尤其在“5·17新政”后，市場(chǎng)對(duì)一線城市房貸利率加點(diǎn)、首付比例調(diào)整的預(yù)期和討論增加。近期廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制按照因城施策原則，對(duì)部分城市的差別化住房信貸政策作出調(diào)整，但調(diào)整范圍是除廣州、深圳外的19個(gè)城市。

  此次上海先行，給市場(chǎng)帶來更高預(yù)期。從房貸政策來看，盡管房貸利率整體已經(jīng)處于歷史低位，但相比之下，一線城市的商貸利率仍高出全國水平，這一差距隨著近期新一輪政策落地將變得更加懸殊。據(jù)了解，截至今年4月末，全國343個(gè)城市中已經(jīng)有67個(gè)取消了首套房貸利率下限。而據(jù)華泰證券的數(shù)據(jù)，目前僅一線城市首套房貸利率高于3.75%，僅8城二套房貸利率高于4.15%。

  從“5·17新政”內(nèi)容來看，主要從首付比例、全國層面利率政策下限、公積金貸款利率三方面為購房者減負(fù)。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜此前表示，上述幾條政策一線城市同樣存在下調(diào)空間和預(yù)期，以進(jìn)一步降低購房者置業(yè)門檻。不過，也有機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，一線城市未來走向仍取決于市場(chǎng)表現(xiàn)和情緒，考慮到存量與增量差異等因素，整體可能還是維持偏謹(jǐn)慎態(tài)度。具體到數(shù)據(jù)層面，關(guān)鍵是看前期政策助推的小高峰會(huì)否持續(xù)。

  以北京為例，今年以來，北京在政策方面進(jìn)行多維度小幅松綁，涉及通州區(qū)限購、離婚限購、五環(huán)外限購等。多位中介人士表示，今年以來的交易回暖節(jié)奏與政策出臺(tái)密切相關(guān)。

  第一財(cái)經(jīng)記者近日在北京市場(chǎng)走訪過程中了解到，近一個(gè)月以來，北京樓市已經(jīng)有了明顯回暖跡象，最近一周最為明顯，有中介介紹時(shí)提到了“月成交量環(huán)比翻倍”“上周末成交量久違達(dá)到2000套左右”等情況。另據(jù)部分中介人士介紹，相比去年三季度末、四季度初，部分區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)平均跌了20%左右，尤其學(xué)區(qū)房降幅最為明顯，但今年一季度開始下行趨勢(shì)有所緩解，買方議價(jià)空間收窄。

  但也有北京中介人士對(duì)記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)成交呈現(xiàn)兩個(gè)極端，以剛剛迎來政策松綁的通州區(qū)為例，成交的客戶群體一方面是預(yù)算在300萬元以下的年輕剛需群體，另一方面是預(yù)算在500萬元以上的改善型群體，中間群體的成交很少。有90后剛需購房者對(duì)記者提及，首付比例是其主要擔(dān)憂;另有居民表示，不論從買還是賣的角度，房價(jià)是否到位才是其最關(guān)心的因素。

  在此背景下，有市場(chǎng)人士分析，上海新政內(nèi)容豐富且安居導(dǎo)向明顯，提振市場(chǎng)信心和需求的效果可期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至4月，北上廣深四大一線城市中，僅上海新建商品住宅價(jià)格維持在同比和環(huán)比正增長，其余三大城市降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)。二手房方面，四大一線城市房價(jià)同、環(huán)比仍處于負(fù)增長，且除深圳外降幅仍在走闊趨勢(shì)中。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！