財(cái)經(jīng)365訊（編輯：李成）桌上的日歷翻到了2019年，很多房企已經(jīng)開始“搶早、搶好”的營銷大行動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策此時(shí)也很給力，在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的大背景下，取消限售、取消搖號(hào)，房地產(chǎn)這個(gè)“夜壺”仿佛又要從床底拿出來了。
一、對(duì)于開發(fā)商來說，現(xiàn)在開始操心“市場底”什么時(shí)候出現(xiàn)？
市場政策底已現(xiàn)？
2018年12月，全國主要城市房屋銷售面積回升了，一方面是地方政府在全年房價(jià)調(diào)控任務(wù)完成情況下大規(guī)模放行簽約，另一方面就是開發(fā)商降價(jià)促銷帶來的效果。
不過，要想撐起2019年的大勢(shì)，光靠開發(fā)商降價(jià)促銷顯然還不夠。
房地產(chǎn)市場，呼喚更有力的支持政策出臺(tái)。而隨著央行宣布，1月份將進(jìn)行兩次降準(zhǔn)的消息公布，2019年樓市出現(xiàn)了第一縷曙光。對(duì)于2019年樓市，開發(fā)商最擔(dān)心的是市場需求不足。
這兩年支撐國內(nèi)房地產(chǎn)市場半壁江山的三四線城市購房需求，主要源自棚改、投資、P2P，以及三四線城市居民炒房翻身致富的渴望。
棚改的貨幣化安置，是三四線城市房地產(chǎn)市場巨大購買需求的基礎(chǔ)，而炒房的熱錢推波助瀾，更是將三四線城市中產(chǎn)階級(jí)家庭的狂賭魔性給勾引了出來，掏空六個(gè)錢包，買了八套房子……
然后，就沒有然后了。
如果說2008年的“四萬億”刺激是大水漫灌的話，2016年的三四線城市棚改貨幣化安置，就可以被看作是國開行對(duì)于三四線城市地方政府的一次定向?qū)捤伞?
但是國開行的PSL也好，MLF也好，都是債權(quán)性融資，是需要還的。國開行借錢給地方政府，地方政府再實(shí)施棚改拆遷，通過貨幣化安置給居民錢，居民拿著錢再加上自己的貸款去買開發(fā)商的房子，地方政府通過賣地還國開行錢。
最終，棚改實(shí)施前后所增加的各項(xiàng)成本，都通過房價(jià)上漲的形式又轉(zhuǎn)嫁到了棚改的居民頭上。棚改戶是本地市民，要將房子變現(xiàn)，這個(gè)城市就要有足夠多的新市民進(jìn)城，才能推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場繁榮，才有人接盤這些棚改戶手中的房子。
這個(gè)邏輯在房價(jià)高漲的情況下沒問題，但是在房價(jià)下行的情況下就出問題了。因?yàn)榇蠹叶际琴I漲不買跌，一旦房價(jià)下跌，新市民也不買房子，棚改戶所分到的房子就砸在了手里，這樣的市場預(yù)期蔓延下去，三四線城市的房地產(chǎn)市場就會(huì)陷入悲觀。
大量新市民進(jìn)城買單的前提是這個(gè)城市有足夠多的外來人口，而實(shí)際上全國大部分三四線城市人口流出速度大于流入，隨著高鐵的興建，圍繞核心城市的三四線城市受益，而遠(yuǎn)離核心城市的三四線城市則被“虹吸”。
對(duì)于三四線城市來說，當(dāng)?shù)刭I房需求通常有“韭菜”特征，但是割完一茬，往往需要養(yǎng)3-4年的時(shí)間才有下一茬韭菜長成。可隨著開發(fā)商密集布局三四線，很多三四線城市房子供過于求，天天都是打折促銷，韭菜不夠割了。
2018年房地產(chǎn)市場成交量的60%由三四線城市貢獻(xiàn)，如果三四線城市出問題，2019年房地產(chǎn)市場的需求就會(huì)出問題。