誰都知道，萬科不止是萬科，它還是一個(gè)象征。
郁亮認(rèn)為：“每輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，都需要有合理時(shí)間。現(xiàn)在商品住宅建設(shè)洪峰和行業(yè)銷售下滑疊加，預(yù)計(jì)明年這個(gè)錯(cuò)峰就結(jié)束。”
如果郁亮樂觀的的判斷是對的，那么，對于房企來說，目前最重要的是不要倒在黎明前。
萬科美元債價(jià)格近期大幅波動(dòng)， 11月6日，萬科召開線上會(huì)議，與金融機(jī)構(gòu)交流，深圳市國資委、深圳地鐵領(lǐng)導(dǎo)參會(huì)力挺萬科。
這個(gè)會(huì)議非常值得關(guān)注。萬科能不能渡過這一波劫難、房價(jià)下一步怎么走，從這個(gè)會(huì)議或許能看出些微端倪。尤其是萬科董事會(huì)主席郁亮對房地產(chǎn)未來的一些判斷，非常有參考價(jià)值。
01
萬科的后臺太強(qiáng)大了
10月17日，惠譽(yù)將萬科部分債券的評級從“BBB+”下調(diào)至“BBB”。11月初，萬科境外美元債一度“崩盤”，一些100美元面值的債券，價(jià)格跌到七八十美元。同時(shí)，萬科股價(jià)也下行。這種情況，引發(fā)了許多投資者、購房者的猜疑和擔(dān)憂。
本次萬科的會(huì)議，網(wǎng)友戲稱，不僅“爸爸” （深地鐵）來撐場了，“爺爺” （深圳國資委）也來撐場了，力度太巨大了。
可以推測，肯定還有比“爺爺”更高的意志，在力撐萬科。
要知道，在恒大崩盤、碧桂園苦撐待變的當(dāng)下，如果一向以“穩(wěn)健”聞名的萬科也出現(xiàn)違約，那很有可能引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的連鎖爆雷。 誰都知道，萬科不止是萬科，它還是一個(gè)象征。
萬科債券價(jià)格的大幅波動(dòng)，并非沒有依據(jù)。
萬科的三季報(bào)顯示，萬科前三季度營業(yè)收入同比下降14.3%，凈利潤同比下降22.94%。從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，10月份單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%。
還有一個(gè)重大的因素： 匯率變動(dòng)。
這一年多來，人民幣相對于美元貶值幅度不小，這意味著萬科需要付出更多的人民幣來換成美元以償還美元債。
所以針對外界對萬科債務(wù)違約的擔(dān)心，萬科方面表示，“貨幣資金1037億，在手現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)2.2X。剔除預(yù)收監(jiān)管資金后600億。”
請注意“剔除預(yù)收監(jiān)管資金后600億”。 現(xiàn)在的形勢下，不是說你手頭有很多現(xiàn)金，市場就能相信你可以按時(shí)還債的。為什么？因?yàn)槟阌械默F(xiàn)金，不一定能動(dòng)得了。
比如旭輝控股集團(tuán)，2022年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示擁有311億元貨幣現(xiàn)金，同期的一年到期債務(wù)僅195億元，看起來沒啥還債壓力，但到了11月，旭輝公告稱，“目前已暫停支付境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付的本金和利息，并尋求境外債務(wù)的全面解決方案”。
旭輝控股集團(tuán)董事長林中曾在內(nèi)部信中提到：“‘?dāng)喙┏薄尪嗟卣聦?shí)上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用”。
因?yàn)椤氨＝粯恰笔怯舱撸裕簧俚胤郊訌?qiáng)了資金監(jiān)管。在一般人看來，加強(qiáng)資金監(jiān)管不是好事嗎？但經(jīng)濟(jì)有其規(guī)律。 過于嚴(yán)格的資金監(jiān)管，反倒造成了企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大增，這又降低了企業(yè)的融資能力，反倒不利于“保交樓”。
碧桂園目前的困境，強(qiáng)資金監(jiān)管也是因素之一。所以一些地方看情況不對，也對資金監(jiān)管做了一些調(diào)整。
萬科特意點(diǎn)出“剔除預(yù)收監(jiān)管資金后600億”，就是告訴外界，自己還能動(dòng)用高達(dá)600億的資金。
這還不夠。深圳國資委和深地鐵還表示：
1、絕對不減持；
2、承接萬科一些項(xiàng)目，為我萬科注入交易金額預(yù)計(jì)超過100億元；
3、發(fā)動(dòng)國有企業(yè)支持萬科發(fā)債；
4、在公開市場買入萬科債券；
5、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資
……
總之，就是告訴債主大人們，將用“一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對”，你們就別擔(dān)心了。
為什么要強(qiáng)調(diào)市場化、法治化手段呢？
一方面是因?yàn)樯钲诓焕⑹歉母锾貐^(qū)，對市場較為尊重；更重要的是因?yàn)椋绻扇⌒姓侄螐?qiáng)行解決問題，有可能引發(fā)市場恐慌蔓延，甚至引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)連鎖反應(yīng)。
看起來，別的企業(yè)眼里的天大劫難，在萬科這里，由于有強(qiáng)大的后臺，也只是一道尋常的檻。
02
郁亮又信心滿滿了？
相信萬科能夠讓債主大人們放心了。
可是，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)怎么辦呢？并不是每家企業(yè)都像萬科那樣，有個(gè)好“爸爸”、好“爺爺”。不要說民營企業(yè)沒有，許多國有開發(fā)商也沒有。因?yàn)椋F(xiàn)在大部分地方財(cái)政緊張，不像深圳政府那么有錢。
所以它們的希望還是要寄托于整個(gè)行業(yè)走出困境，而這需要房地產(chǎn)方面加快出臺更多的放松政策。
那么行業(yè)何時(shí)才能走出困境？郁亮給了一個(gè)判斷。
郁亮認(rèn)為， “現(xiàn)在需要解決三個(gè)問題，想買、能買、需要買”，也就是，政策要給行業(yè)和購房者買的信心和條件。“一個(gè)總在出問題的行業(yè)，很難有行業(yè)信心。”
郁亮還說： “每輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，都需要有合理時(shí)間。現(xiàn)在商品住宅建設(shè)洪峰和行業(yè)銷售下滑疊加，預(yù)計(jì)明年這個(gè)錯(cuò)峰就結(jié)束。”
這啥意思？房子要建成售賣需要時(shí)間。前幾年是開工高峰期，目前正好是高峰期的房子建成售賣，又恰好遇到需求不振，所以開發(fā)商千難萬難、叫苦不迭。但是，這一兩年，房地產(chǎn)投資下滑，很多地方土地都賣不出去，未來新房供給肯定是大幅下降的。如果那時(shí)候需求有所恢復(fù)，就會(huì)形成有利于開發(fā)商的新的錯(cuò)峰。
郁亮判斷錯(cuò)峰將會(huì)在明年結(jié)束，可以說是非常樂觀了。目前社會(huì)上絕大部分輿論都不看好房價(jià)止跌。
如果郁亮樂觀的的判斷是對的，那么，對于房企來說，目前最重要的是不要倒在黎明前。
和郁亮有點(diǎn)相似，最近宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者高善文也做出了樂觀的判斷。
高善文認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)正在修復(fù)疫情的“疤痕效應(yīng)”。小城市恢復(fù)得比大城市快，因?yàn)樾〕鞘性谝咔橹袥]有大城市的“疤痕效應(yīng)”那樣嚴(yán)重。隨著時(shí)間推移，資產(chǎn)負(fù)債表逐步恢復(fù)、消費(fèi)活動(dòng)的恢復(fù)和加速是可以維持的，直到它恢復(fù)到相對長期來看更加正常和更可以維持的水平。
高善文認(rèn)為，即便什么都不做，經(jīng)濟(jì)也會(huì)慢慢有所恢復(fù)的。這個(gè)時(shí)候，最怕出緊縮性政策。 “可以不刺激消費(fèi)，可以不刺激經(jīng)濟(jì)，但需要非常審慎地考慮其他政策的緊縮性效應(yīng)。”
當(dāng)然，郁亮、高善文的樂觀，是否能成為現(xiàn)實(shí)，還得看政策面的抉擇。作為普通老百姓，我們只能期望，經(jīng)濟(jì)能夠再度走向?qū)捤伞U(kuò)張，如此才有中華民族的美好未來。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！