受放款首套房利率的影響，今日早盤，房地產股、物業股集體走強。
A股方面，華聯控股漲停，海泰發展漲超7%，天保基建漲超6%，中國武夷、陽光城等漲超4%，中交地產等跟漲。
港股方面，新城發展、碧桂園、旭輝控股漲超4%，寶龍集團、萬科、綠景中國等漲超2%，富力地產等跟漲。
消息面上，央行、銀保監會29日發布通知稱，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
房住不炒框架下的階段放松
昨日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。其中規定，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
該政策針對的城市是今年6-8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，時間是在年底前。
根據統計局發布的70大中城市房價數據，有23個符合條件，占比32.9%。這23個城市中，三線城市占比更多。
二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；
三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。
對于符合條件的城市，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。這說明今年三季度尤其是7-8月份房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。”
對于此次政策，廣發固收劉郁團隊認為，這次政策是在房住不炒的框架下進行的階段放松。政策又兩個關注點：一是部分符合條件的熱點城市，如房價上漲，銀行和客戶所協商的利率可能相應上調，以符合房住不炒的要求。二是該政策窗口期為三個月，部分城市計劃明年購房的居民可能提前到四季度，關注后續是否會透支明年的部分需求。
年內3次下調LPR
現行的房貸利率是在LPR的基礎上進行加減基點。今年以來，與房貸相關的5年期以上LPR已經歷3次下調。1月，5年期以上LPR下降5個基點；5月，5年期以上LPR下調15個基點；8月，5年期以上LPR下調15個基點。今年以來，5年期LPR累計下降35個基點。
9月20日公布的最新一期貸款市場報價利率顯示，5年期以上LPR為4.3%。另據央行、銀保監會5月通知，此次政策針對的首套住房商業性個人住房貸款利率下限為LPR減20個基點，因此按照最新的LPR，首套房貸款利率最低可至4.1%。
而據貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據，9月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點；本月平均放款周期為25天，與上月基本持平。受8月22日5年期以上LPR下調的影響，9月百城房貸利率均有所下調，截止到9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。
嚴躍進認為，此次政策在之前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%利率的基礎上進一步下調，“從政策基調看，主要還是在下調的導向，目的是為了減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。”
行業回暖可期
今年以來，地產行業政策持續發力，保交樓不斷推進。9月23日，銀保監會相關部門負責人表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。增量風險已基本控制，存量風險化解正有序推進。部分大中型企業債務風險平穩化解。截至今年8月末，市場化法治化債轉股落地金額約2萬億元。
政策主力之下，房地產有所回暖。據銀河證券統計，本周地產銷售有所回暖，9月19日-9月24日商品房成交套數、面積分別較上周上漲77%、70%，分別同比上漲47%、49%。8月房屋竣工面積為0.48億平方米，環比增長42.5%，同比下降2.49%，降幅環比改善33.53 pct。
以此次政策展望后市嚴躍進預估，此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。
劉郁團隊認為這次政策主要帶來兩種預期上的轉變：一是降息預期或面臨降溫。政策打開了部分城市首套房貸利率的下限，相當于對這些城市進行定向降息，市場可能預期這會在一定程度上降低MLF和LPR下調的概率。二是該政策也指向寬信用等穩增長政策持續發力，對地產鏈、經濟基本面修復的預期可能升溫。