財(cái)經(jīng)365（www.hand93.com）9月16日訊：財(cái)經(jīng)365視界-恒隆地產(chǎn)股東信為啥被刷屏？
在投資界，有幾封致股東的信，是業(yè)界必看的。英文世界最棒的股東信，無(wú)疑是沃倫·巴菲特寫給伯克希爾哈撒韋的股東信，對(duì)于商業(yè)世界的看法，對(duì)人生智慧的凝練，幾乎系數(shù)囊括在這50年來(lái)的信中，我們經(jīng)常調(diào)侃說(shuō)，困擾普通人一生的那些疑難問(wèn)題，在這些信里面，能找到很多"標(biāo)準(zhǔn)的已知答案"。此外，亞馬遜的老板貝索斯寫給股東的信，質(zhì)量也屬上乘。
而在中文世界，每年期中和期末，能讓投資者像追劇一樣更新閱讀的，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗先生的股東信肯定算是其中之一。不論是使用什么語(yǔ)言，以上這些股東信有一個(gè)共同的特征，他們都是價(jià)值投資者。
大家可能會(huì)問(wèn)，做地產(chǎn)生意，怎么會(huì)跟價(jià)值投資扯上關(guān)系呢？那今天，我們就簡(jiǎn)單和大家分享一下恒隆的故事。
恒隆的商業(yè)模式，極為簡(jiǎn)潔：在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)最活躍的一線城市，購(gòu)買最佳地塊，在最佳地塊上自建頂級(jí)購(gòu)物中心，通過(guò)極為精巧的建筑設(shè)計(jì)和管理運(yùn)營(yíng)，吸引最頂級(jí)的品牌入駐；持有物業(yè)只租不賣，用物業(yè)產(chǎn)生的租金現(xiàn)金流，繼續(xù)去其他一二線城市拍地蓋樓，產(chǎn)出租金，用于翻修升級(jí)原有物業(yè)和建設(shè)更多頂級(jí)購(gòu)物中心。在整個(gè)過(guò)程中，永遠(yuǎn)堅(jiān)持房子是用來(lái)租的，不是用來(lái)炒的，堅(jiān)持只租不賣。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，以上是一個(gè)極為美妙的復(fù)利模型，產(chǎn)出的租金，重新變成了產(chǎn)能（購(gòu)物中心），產(chǎn)能更大，導(dǎo)致租金更多，租金更多，重新投回來(lái)，有了更大產(chǎn)能，于是美妙的復(fù)利效應(yīng)開始起作用了。
如果房地產(chǎn)就像一個(gè)股票，那么在過(guò)去的二十年時(shí)間里，有無(wú)數(shù)房產(chǎn)玩家，有無(wú)數(shù)的機(jī)會(huì)，像炒股票一樣，低買高賣，高拋低吸。難得是，二十年來(lái)，恒隆不僅堅(jiān)持超長(zhǎng)期視角，并且只打現(xiàn)金流的比賽-這是我們對(duì)于一筆投資，是否是價(jià)值投資的定義：如果投資者關(guān)注的是資產(chǎn)本身的產(chǎn)出，而非資產(chǎn)本身價(jià)格的波動(dòng)，堅(jiān)持以現(xiàn)金流角度看待事物，那么你就是一個(gè)價(jià)值投資者。
在過(guò)去的二十多年里，恒隆做對(duì)了幾個(gè)極為重要的戰(zhàn)略判斷。恒隆的成功，最大單一因素，就是積極投資中國(guó)，投資內(nèi)地市場(chǎng)！
1997年香港回歸之后，很多香港企業(yè)家對(duì)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)前景并不確定，在當(dāng)時(shí)，能夠拿出巨額真金白銀，投資內(nèi)地經(jīng)濟(jì)，需要的不僅是智慧，更是魄力。在很多香港地產(chǎn)大佬，做出在香港本地炒地皮的戰(zhàn)略判斷之后，恒隆決定當(dāng)一個(gè)孤獨(dú)的逆行者北上，第一個(gè)戰(zhàn)略部署，是選定上海作為第一站，分別投資30億和20億，興建恒隆廣場(chǎng)和港匯恒隆廣場(chǎng)。
上海的朋友應(yīng)該很清楚，幾乎二十年過(guò)去，這兩座購(gòu)物商場(chǎng)不僅沒(méi)有過(guò)時(shí)，反而依然充當(dāng)?shù)貥?biāo)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的這十幾年里，商鋪?zhàn)饨鸷弯N售額不斷上漲，根據(jù)陳先生披露的公開數(shù)據(jù)，包括上海，恒隆幾乎在一二線布局的所有購(gòu)物商場(chǎng)，租金的增速都在20%以上。
大家會(huì)肯定會(huì)覺(jué)得不可思議，哇!租金上漲啦！生意做不下去啦！20%年漲幅，沒(méi)法活啦！
其實(shí)完全不是這么回事。高端購(gòu)物商場(chǎng)的合約模式是保底租金+銷售扣點(diǎn)，這和我們?cè)?jīng)分享過(guò)的機(jī)場(chǎng)免稅店的商業(yè)模式完全一樣，當(dāng)你商鋪銷量過(guò)低，那么物業(yè)不賺你錢，只收保底租金。但是如果物業(yè)通過(guò)成功的運(yùn)營(yíng)，吸引來(lái)了更多的流量，那么商鋪收入更多了，物業(yè)也享有這部分超額收益的分紅扣點(diǎn)的權(quán)利。從這個(gè)角度，高端購(gòu)物中心和機(jī)場(chǎng)免稅店的商業(yè)模式，幾乎完全可以類同。
