核心觀點(diǎn)

  相關(guān)貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中管理，保障性租賃住房建設(shè)再獲支持

  2.8央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。央行、銀保監(jiān)會(huì)早在20年12月發(fā)布房貸集中度管理新規(guī)時(shí)便提及保障性住房貸款或?qū)⒎珠_(kāi)管理，本次通知是對(duì)該預(yù)留口的完善，是房地產(chǎn)貸款集中管理制度的既有安排，并不是新規(guī)。去年保障性租賃住房項(xiàng)目聯(lián)審機(jī)制尚未完善，因此部分省市仍將保障性租賃住房貸款納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，本次通知是對(duì)之前地方政府暫時(shí)性做法的糾偏，有助于推動(dòng)保障性住房建設(shè)。

  節(jié)前REITs稅收政策出臺(tái)也有望提升其對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的支持力度

  在1.10報(bào)告中，我們提及公募REITs 也是保障性住房獲取建設(shè)資金的重要來(lái)源。1.29，財(cái)政部等發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》，對(duì)資產(chǎn)的原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的設(shè)立和運(yùn)營(yíng)階段的所得稅繳納上給予政策支持，規(guī)定可以適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納，此舉有望緩解原始權(quán)益人在REITs發(fā)行過(guò)程中的稅務(wù)成本和資金負(fù)擔(dān)，提高其發(fā)行積極性。保障性租賃住房因租金偏市場(chǎng)化、現(xiàn)金流穩(wěn)定、成長(zhǎng)屬性強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)清晰等特點(diǎn)是良好的REITs底層資產(chǎn)。稅收政策的明確有望助力REITs更好地助力保障房建設(shè)。

  年內(nèi)保障房建設(shè)體量或有提升，成為托底地產(chǎn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的有力支柱

  1.20召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確2022年計(jì)劃建設(shè)保障性租賃住房240萬(wàn)套，該數(shù)字為2021年實(shí)際建設(shè)套數(shù)(94.2萬(wàn)套)的約2.55倍。此外，近期多地召開(kāi)地方兩會(huì)，明確各地2022年重點(diǎn)任務(wù)，多地強(qiáng)調(diào)“房住不炒”、加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)，如河北2022年計(jì)劃建設(shè)4.5萬(wàn)套保障性住房、北京計(jì)劃建設(shè)15萬(wàn)套、安徽省計(jì)劃建設(shè)9.85萬(wàn)套。政策加速推動(dòng)+資金有效支持背景下，我們認(rèn)為保障性租賃住房建設(shè)速度和投資體量有望更上一層樓。此外，2008年以來(lái)的三輪地產(chǎn)寬松均是商品房+保障房政策共振，而本輪商品房政策難寬，保障性住房對(duì)地產(chǎn)鏈的影響或比以往更強(qiáng)。

  新保障房時(shí)代的投資思路應(yīng)該充分考慮保住房與過(guò)往保障房的特征差異

  在1.10報(bào)告中，我們提出保住房和以往保障房的六點(diǎn)不同：1)鼓勵(lì)社會(huì)資本加入，建設(shè)資金來(lái)源多樣;2)可改建閑置及低效利用的非居住存量住房，盤活城市及企業(yè)存量資產(chǎn);3)土地使用權(quán)及物業(yè)可作為抵押，市場(chǎng)化程度高、各類資本參與意愿強(qiáng);4)建設(shè)位置要求交通便利，對(duì)商品房需求有推遲作用、但派生出的消費(fèi)需求更大;5)租期時(shí)間暫沒(méi)有限制，消費(fèi)者租住房屋的時(shí)間預(yù)期長(zhǎng)，購(gòu)買折舊期限長(zhǎng)的家庭耐用消費(fèi)品的偏好更高;6)配租對(duì)象為遠(yuǎn)期具備購(gòu)房能力的新市民、青年人，微觀層面效果或在于即期消費(fèi)力的釋放、遠(yuǎn)期購(gòu)房需求的推遲。

  建議關(guān)注建筑、建材央企及城投類房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)

  在2.8報(bào)告中我們提及從流動(dòng)性角度，當(dāng)前內(nèi)松外緊的貨幣環(huán)境里，低估值的“非金融央企”既受益于國(guó)內(nèi)寬貨幣，又不受損于海外收貨幣。同時(shí)，穩(wěn)增長(zhǎng)的政策訴求之下，現(xiàn)金流和產(chǎn)業(yè)資本充裕的“非金融央企”是重要的穩(wěn)增長(zhǎng)主體。建議關(guān)注：1)受益保障房建設(shè)加速的建筑、建材板塊央企;2)易承建保障性租賃住房的城投類房地產(chǎn)企業(yè)及國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。

  風(fēng)險(xiǎn)提示：保障性租賃房投資測(cè)算偏誤，各地保障房建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期。

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