財經365（www.hand93.com）訊：2月22日，一份住建部的《住宅項目規范》征求意見稿，引爆市場。主要是因為這份文件里面有一句話：住宅建筑應以套內使用面積進行交易。目前中國大部分地區房地產以建筑面積計價，只有重慶一座城市按照套內面積計價。
住建部的《住宅項目規范》征求意見稿只是一個工程設計規范，不涉及商品房的交易規范，工程和交易，是兩個完全不同的概念，不要混為一談。告別公攤面積？
中國的商品房基本用建筑面積計算單價，同時一直以套內使用面積進行交易，在一份正常合法合規的銷售合同上，會明確標出套內使用面積。因此，以套內使用面積進行交易，不能和住房按套內面積計價劃上等號。這一次的《住宅項目規范》只針對商品房的設計，你們關注的重點錯了。如果要較真，尋找套內使用面積計價的相關規定，也是有的，那就是2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》，這份文件至今有效。其中第18條明文規定，商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或總建筑面積計價。
開發商關注的，不是做大公攤面積，不是按不按照套內面積計價，而是容積率達標。只要不觸碰容積率紅線，就不存在公攤過高的情況。有些豪宅項目，會故意做大入戶大堂和走道等公共空間，這是為了氣派。在實際銷售過程中，7層以下住宅公攤率為7%到12%。7層到11層住宅公攤率為10%到16%。高層建筑有電梯、電梯前室和安全通道等，公攤率會達到15%到24%。與十年前相比，中國樓市給人的感覺是公攤面積越來越多，因為過去居民樓普遍是低層結構，現在中高層住宅占主流，公攤面積自然水漲船高了。
取消公攤 房價上漲 羊毛出在羊身上
公攤面積起源于1950年代的香港，當時是香港樓市的黃金年代，房屋一般是整棟出售，對資金量的要求很高，有開發商率先嘗試分層出售，既然分層，那么公共區域面積自然也是包含在內的，公攤面積由此誕生。公攤面積出現后，無論在裝修、物業、還是取暖費上，都會明顯地增加一部分。裝修不會裝修到公攤部分，取暖也不會出現在公攤上，但該收的費用卻一分也不能少，是不公平的。公攤的增加，使得整體建筑面積遠高于實用面積。
2013年，香港政府出臺文件，要求商品房銷售按實用面積計價，正式告別公攤面積。但是，房價沒有因此下降，反而會繼續上升，房屋面積從100平米下降到80平米，整套房的總價不變，每平米房價就會上升。取消公攤有好處，至少可以讓房價更加透明。同一地段、同樣大小、同樣總價的房子，第一眼看上去很難區別。如果取消公攤，實際房價就會出現明顯差異。比如第一套的公攤只有10%，第二套是20%，均價都是1萬元/平米，那么房子的實際大小就會一目了然。
中國房價按套內使用面積計算的城市，是重慶。這樣的計價方式，在購房時能看清到底有多少面積。
同時面臨一個難題，為了減少公攤面積，重慶同一樓層同一單元可能一下出現七八戶。地產商追求把套內面積做到最大，房屋套數做到最多，公攤面積盡可能減少，實現最大化銷售額的目的。按目前的建筑面積計價，開發商不必盯著得房率，中國住宅的公共空間大到奢侈，比如成都。中國隨便哪個城市的剛需樓盤，公共空間都比紐約市中心要多。
2002年，重慶人大常委確定了套內面積計價原則，這和當地對樓市的獨特管理，以及后來的地票制度都有聯系，很難一下子移植復制到全國其他城市。一味地排斥公攤面積，將公共空間等同于開發商偷面積，是故意混淆這兩個概念。比如暖氣管、路燈之類的設施空間，通常都不在房屋內，卻實實在在影響著整個小區的居住體驗。
況且，真的從建筑面積轉向使用面積，開發商就會追隨重慶模式，壓縮公共空間。比如減少地下室、管理用房、值班用房的面積，減少電梯數量，減少樓梯廳面積等。越是在大城市，越是在供需矛盾大的地區，這種情況越有可能出現。另外，因為房子面積一瞬間少了很多，每平米單價突然暴漲，大家會覺得，哎呀，房價又漲了，這會打擊市場信心。
如是金融研究院的一份報告稱，考慮到中國常用建筑面積，核心城市住宅基本帶電梯，假設平均得房率為70%，進行折算發現，上海、北京和深圳中心區實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，超過倫敦和新加坡，僅次于香港。（來源：葉檀財經）
無論公攤面積是否取消，都別高興得太早，這針對的是有房和購房群體，還沒上車的剛需，不如先考慮一下，第一套房在哪里。更多股票資訊請關注財經365官網！
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