樓市調控之下，交易市場受到限制，轉向租賃市場才發現，租金回報率亦低的可憐。
來源：Wind資訊綜合國際金融報、金融時報、證券時報、央視等
席卷全國的樓市調控，遏制炒房潮同時，租房市場亦出現逆轉。
一線城市租金首降
今年3月以來，樓市調控席卷全國，據國際金融報不完全統計，已有近60城出臺超150次調控政策。
在政策調控下，熱點城市房地產市場量跌價穩，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現下滑。
上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，上海房租指數結束了連續90個月的上漲行情，從今年1月開始延續了下跌的態勢。數據顯示，4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。
成交凍結，部分業主開始轉售為租，一些地區租賃房源供大于求，帶動租金小幅下行。
以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。
事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數月報顯示，4月中原（上海）租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。
實際上，上海并非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降，而且都是金融危機以來首次。
證券時報分析，對于目前在四個一線城市買不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”們來說，房租出現首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。而在過去十幾年，多數時候房價持續上漲，房租也跟著上漲，某些時候房租漲幅超過了房價漲幅，這讓“x漂”們的生活壓力不小。
一線城市房租首降，不僅意味著供求關系發生變化，也意味著市場秩序在好轉。
樓市調控初見成效
從去年持續至今的樓市調控，已為本次房租市場變化埋下伏筆。
5月15日，國家統計局發布4月份房地產開發和銷售情況月度報告數據。1月份至4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比增長9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米，同比增長11.1%，其中住宅新開工面積增長17.5%。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏表示，從數據可以看出，4月份房地產開發投資繼續增加，商品房待售面積進一步減少。
證券日報援引中原地產首席分析師張大偉觀點分析，整體看2017年4月份各地樓市調控政策繼續加碼，在政策約束下樓市表現一般，成交量同比和環比均有不同程度的下降。截至4月末，主要熱點城市的庫存均有上升，去庫存主流城市集中在三線城市。
張大偉表示，從調控政策內容看，4月份單月，超過50個城市發布了70余次調控政策，其中全國已經有超過20個城市“限售”，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效的降低投機行為。
三大因素推動租金回落
針對一線城市房租回落情況，證券時報分析：
首先應當歸功于去年下半年開始的這一輪樓市治理。由于多個城市對房價過快上漲采取了嚴厲調控措施，一方面讓不少房源“由售轉租”，為住房租賃市場增加了供給。
其次，一線城市重拳治理房屋中介市場，擠出了租金中人為添加的水分，也促使租金回歸真實水平。
另外，也要歸功于建設公租房和發展住房租賃市場。公租房對一線城市房租下降的貢獻在于，既分流了部分租房需求，也拉低了平均租金。而2016年國辦下發的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，顯然也對一線城市房租首降起到了一定積極推動作用。
報道分析，一線城市房租首降只是一個開端，拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因為，“房子是用來住的、不是用來炒的”已經成為樓市新定位，不管是臨時調控還是建立長效機制無疑都會圍繞這一新定位，當房子不再被炒，房價將趨于穩定，這有利于穩定租金乃至降低租金。
而且，一線城市均表態要加快增加住房土地供應，即增加住房供給，有一部分新增房源將會轉化為租房供給。再看需求端，北上廣等特大型城市紛紛提出人口“天花板”的控制規劃目標，這對租房需求會產生一定影響。當未來供給增加而需求被控制，顯然為房租下降創造了有利條件。
還有，制度建設也在創造有利條件。比如說近日住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，多處規定都有利于租金回歸合理，比如“租賃期限不得低于3年”、“出租人不得單方面提高租金”等規定，對于房租具有“穩壓”乃至“降壓”的積極作用。
租金回落只是開始？
國際金融報援引第三方機構測算，一線城市租金回報率已經降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。
百度公號為“心鎖米叔有料”發文稱，對于自住購房者而言，租售比的概念對自己購房影響不大，畢竟是自住，不是用來投資或放租的（其實也有影響，租售比是用來衡量房產泡沫的一種方法，當租售比在不合理的區間內時，就代表著自己花費的費用遠高于房屋實際的價值）。
對于投資者而言，租售比的影響較大，在樓市火熱的時候，一些問題都被狂飆突進的房價所掩蓋，而當大潮退散之后，問題才會一個個顯露出來。在房價一直無序上漲的時候，沒有人會去考慮租售比的問題，因為買過之后轉手再賣就能賺很大一筆。而當限購、限售的時候，交易市場被條條框框的限制所鎖死，無法出手的房產就成了一直要往里面砸房貸的無底洞，轉向租賃市場才發現，租金回報率低的可憐，而且頭上還有一個一直懸而未落的“房產稅”，這個時候才會明白那個看似無用的租售比的意義所在，它的存在，代表著房產正常價值的上限。
證券日報分析，雖然說每個城市的人口、住房租賃市場有所不同，但也有相同之處，即在高房價影響下，房租水分普遍較大，如今房價熱點城市普遍調控房價治理中介，那么房租就極有可能下降。
北上廣深被認為是樓市風向標，當這些城市房租開始下降，其他城市房租大概距離下降也不遠了。
當然，房租首降只是開始，能否降到合理水平還需要觀察。顯然有必要促使房租回歸合理，因為這不僅關乎住房租賃市場和樓市健康與否，也關系到民生負擔是否合理。而且租金下降有利于改變人的住房觀念，并能促進“雙創”。要想租金回歸合理，關鍵在于制度建設和市場建設兩手都要抓，兩手都要硬。