三個(gè)月不到，香港的地王紀(jì)錄又被刷新。近期，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今年一手樓會(huì)持續(xù)熱賣(mài)
　　最近，居住在上海的王洋(化名)有了很大的中產(chǎn)焦慮感。

　　作為上海本地人，他的“原始積累”比起很多外地人都要來(lái)得早，在他大學(xué)時(shí)期，家里人已經(jīng)為他添置了房子，而他自己也在同一小區(qū)買(mǎi)了一套房，眼看著兩套原價(jià)才100萬(wàn)元(人民幣，下同)的房子都漲到了800萬(wàn)元，他心里有些忐忑。

　　不過(guò)，最近他對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了濃厚的興趣，在聯(lián)系好香港的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后，他開(kāi)始了看房之旅。

　　在香港走了一圈以后，王洋直呼“太便宜了”！例如，近日李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(01113.HK)推出新樓“海之戀”第三期，打完折后，每平方英尺價(jià)格為12474港元~18256港元(約為每平方米12萬(wàn)~17.7萬(wàn)元人民幣).
　　在王洋看來(lái)，香港的新盤(pán)價(jià)格才每平方米12萬(wàn)元，而自己已經(jīng)有十年樓齡的房子也能賣(mài)到8萬(wàn)元，中間的差別已經(jīng)不遠(yuǎn)。加上香港的樓盤(pán)租金幾乎可以完全支付貸款，無(wú)論怎么計(jì)算，他都覺(jué)得相當(dāng)劃算。這一次，他決定出手試一試運(yùn)氣，哪怕要多支付30%的稅率。

　　像王洋一樣，對(duì)于香港房地產(chǎn)市場(chǎng)感興趣的人不在少數(shù)，還有不少人已經(jīng)拿出“真金白銀”來(lái)支持香港房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)香港特區(qū)政府稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年至2017財(cái)年，共有2709宗需要非香港居民繳納買(mǎi)家印花稅的情況，同比上升了23.6%，而金額也同比增加了48.4%，至71.4億港元。

　　地王頻現(xiàn)的香港市場(chǎng)
　　2017年注定是香港地產(chǎn)界的“大時(shí)代”。在今年2月，龍光地產(chǎn)及合景泰富聯(lián)合拍得了香港鴨脷洲利南道一塊住宅地皮，作價(jià)168億港元，折合每平方英尺樓面地價(jià)2.33萬(wàn)港元，已是香港“地王”；而在5月16日，經(jīng)歷一輪激烈競(jìng)價(jià)，香港本地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商恒基地產(chǎn)(00012.HK)以232.8億港元的價(jià)格投下位于中環(huán)的美利道商業(yè)用地，這塊香港特區(qū)史上最貴地皮，將鴨脷洲“地王”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

　　該地皮原本是多層公眾停車(chē)場(chǎng)，在1973年落成啟用，今年5月1日終止運(yùn)營(yíng)，面積大約3.1萬(wàn)平方英尺，最低及最高可建樓面面積分別為27.9萬(wàn)及46.5萬(wàn)平方英尺，折合每平方英尺地價(jià)約5萬(wàn)港元，是香港最高的成交樓面價(jià)，預(yù)計(jì)可建40多層高的甲級(jí)商廈。

　　根據(jù)賣(mài)地條款，中標(biāo)發(fā)展商需要負(fù)責(zé)興建公眾停車(chē)場(chǎng)，相關(guān)面積會(huì)納入項(xiàng)目總樓面內(nèi)，還需要負(fù)責(zé)興建行人過(guò)路設(shè)施、拆卸現(xiàn)有建筑物以及進(jìn)行環(huán)境評(píng)估等，所以建筑成本會(huì)比較高，而且項(xiàng)目落成后，禁止拆售。

　　恒基地產(chǎn)副主席李家誠(chéng)稱(chēng)，會(huì)把這一項(xiàng)目打造成繼香港中環(huán)國(guó)際金融中心后，又一標(biāo)志性的商廈，預(yù)計(jì)項(xiàng)目約2022年建成，總投資額超過(guò)260億港元。

　　地皮價(jià)值232.8億港元，加上260億港元的投資額——這意味著這一項(xiàng)目的總投資額已經(jīng)達(dá)到492.8億港元。而早前盛傳的李嘉誠(chéng)欲出售旗下同樣位于中環(huán)的甲級(jí)寫(xiě)字樓“中環(huán)中心”，當(dāng)時(shí)傳說(shuō)中的銷(xiāo)售價(jià)格是357億港元，與新的地王相比，顯得非常“白菜價(jià)”。

　　不過(guò)，中環(huán)中心目前尚未出售，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)執(zhí)行董事趙國(guó)雄稱(chēng)，一直都有收到查詢(xún)及買(mǎi)家出價(jià)，如果到了心理價(jià)位，就會(huì)考慮賣(mài)出，不過(guò)暫時(shí)收到的價(jià)格還沒(méi)有反映出“地王”的因素。

　　香港金管局出招“限貸”

　　在新“地王”誕生后，香港特區(qū)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)也沒(méi)有閑著。5月19日，香港金融管理局(下稱(chēng)“金管局”)突然宣布了新的收緊按揭的措施抑制香港樓市，總共三招，引起市場(chǎng)一片嘩然。

　　根據(jù)金管局的文件，首先，銀行新批出的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下限，從15%提高至25%，意味著收緊銀行批出新的按揭貸款的額度。第二，涉及多過(guò)一個(gè)按揭貸款的借款人，月供與收入比率的上限下調(diào)一成、按揭成數(shù)上限下調(diào)一成。如果已有一套房但尚未還清貸款的人，購(gòu)入第二套物業(yè)的總價(jià)大于或等于1000萬(wàn)港元時(shí)，首付必須六成。最后，則是限制主要收入來(lái)自香港以外地區(qū)的借款人，月供與收入比率上限下調(diào)一成。

　　金管局規(guī)定，以上三項(xiàng)逆周期措施即時(shí)生效。

　　而這已經(jīng)是從2010年以來(lái)，金管局第8次收緊按揭政策。金管局總裁陳德霖明確表示，新措施主要是針對(duì)已經(jīng)貸款又申請(qǐng)新貸款的人，以及不是香港本地人的貸款人。

　　與此同時(shí)，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)近期持續(xù)上升。特區(qū)政府差餉物業(yè)估價(jià)署的最新數(shù)據(jù)顯示，2017年3月私人住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)超越2015年9月的高位。住宅成交量由2017年1月的3300多宗，回升超過(guò)一倍至4月的大約7000宗。

　　美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此次金管局頒布的新措施以針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的按揭貸款為主，將令個(gè)別實(shí)力稍遜的買(mǎi)家未能入市。但由于市場(chǎng)對(duì)物業(yè)需求殷切，加上本港充斥資金，新措施料對(duì)樓市影響較輕微。

　　萊坊董事兼中華研究部主管林浩文認(rèn)為，金管局推出的新招只苦了中產(chǎn)，令房子轉(zhuǎn)手更少。目前香港的境外住宅買(mǎi)家以?xún)?nèi)地買(mǎi)家為主，針對(duì)涉及多項(xiàng)按揭以及主要收入來(lái)自外地的借款人的措施，對(duì)實(shí)力雄厚的投資者而言問(wèn)題不大，只增加投資成本及減少回報(bào)率。

　　此外，多名香港業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新措施推出將令二手住宅成交量下跌。香港置業(yè)(地產(chǎn)代理)有限公司行政總裁李志成認(rèn)為，二手市場(chǎng)的買(mǎi)家需要擔(dān)保人協(xié)助，短期內(nèi)成交量有機(jī)會(huì)跌近一成。

　　萊坊董事兼大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅稱(chēng)，二手市場(chǎng)的停滯，使得買(mǎi)家全部涌入一手市場(chǎng)，估計(jì)短期內(nèi)樓價(jià)下調(diào)的壓力不大；另一方面，即便海外買(mǎi)家暫時(shí)卻步，但香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和股市的昌旺造就了一定的財(cái)富積累，所以購(gòu)買(mǎi)力是很可觀的，香港特區(qū)政府也只能通過(guò)“加辣”來(lái)抑制樓價(jià)。

　　林浩文則預(yù)計(jì)，今年一手樓會(huì)持續(xù)熱賣(mài)，以現(xiàn)時(shí)樓市情況，估計(jì)今年樓市會(huì)上升5%至8%。

　　“限貸”無(wú)法解決根本問(wèn)題
　　實(shí)際上，在5月19日新規(guī)之前，金管局自2010年開(kāi)始已有7次大動(dòng)作，但收效卻并不是特別明顯。

　　以2013年為例，金管局引入銀行新批按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重下限。當(dāng)時(shí)很多銀行的按揭風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重普遍只有6%至7%，主要因?yàn)榘唇屹J款極少出現(xiàn)拖欠情況，是較為安全的業(yè)務(wù)。但在金管局出招后，確實(shí)讓香港的幾家大銀行因此加息0.25厘，但由于后來(lái)不少小型銀行都不愿意加息，于是幾個(gè)月以后，按揭貸款利息又回到未加之前的水平。

　　2010年至今，香港的樓價(jià)更是只漲不跌。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)在2010年5月只有79.2，但到了2017年5月已經(jīng)飆升到了156.44。短短7年時(shí)間，很多房子幾近翻倍。

　　“在香港，不買(mǎi)房子就是傻子。”一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，香港特區(qū)政府希望可以控制樓價(jià)上漲，但卻不能在供應(yīng)上有所作為，現(xiàn)在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是，未來(lái)會(huì)面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺，所以樓價(jià)不會(huì)跌。另一方面，隨著北上廣深樓價(jià)步步逼近香港房?jī)r(jià)，很多內(nèi)地“金主”發(fā)現(xiàn)，其實(shí)香港的房子比想象中便宜，即便有重稅的情況下，還是一個(gè)很有吸引力的市場(chǎng)。

　　像王洋這樣，只需要賣(mài)掉內(nèi)地的一套房子，就可以全款在香港買(mǎi)一套不錯(cuò)的公寓，每月租金絕對(duì)不低于2萬(wàn)港元。

　　王洋這樣的普通中產(chǎn)還算后知后覺(jué)。根據(jù)萊坊2017年推出的城市財(cái)富指數(shù)，富豪們喜愛(ài)的城市除了倫敦和紐約之外，香港排在第三。除了房?jī)r(jià)以外，香港還有各方面的便利和環(huán)境的吸引力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，境外買(mǎi)家還是希望在香港投資置業(yè)的。

　　紀(jì)言迅認(rèn)為，市場(chǎng)供應(yīng)短缺如果長(zhǎng)期不能解決，就無(wú)法讓行業(yè)走向健康，光靠香港特區(qū)政府的干預(yù)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不健康的舉動(dòng)，因?yàn)槿绻蕾?lài)政策調(diào)控，很多市場(chǎng)因素不可預(yù)測(cè)，讓市場(chǎng)變得更加混亂