菏澤打響取消限售第一槍,衡陽(yáng)取消限價(jià)風(fēng)波,北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)不限價(jià)地,樓市最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了。
放松不足以支撐房?jī)r(jià),信貸才是根本,比如說(shuō)2015年起的這輪上漲,就是信貸資金進(jìn)場(chǎng)獲得上漲動(dòng)能。1月4 日,央行宣布全面降準(zhǔn),挑動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng),實(shí)際上,在這之前,房貸已經(jīng)松動(dòng)了。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2018年12月份,全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%,環(huán)比下降0.53%,這是全國(guó)首套房貸平均利率23個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下降。
從去年11月份開(kāi)始,房企融資已經(jīng)回暖,今年1月,溫度更高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),1月上旬房企融資超過(guò)20多筆,合計(jì)融資額度高達(dá)700億左右。最為關(guān)鍵的是,融資成本也大幅降低。目前,龍頭房企的融資成本基本在4%-5%左右,資金壓力明顯緩解。2018年底開(kāi)始的信貸政策見(jiàn)底+調(diào)控政策見(jiàn)底,以及部分城市成交量大幅回升,說(shuō)明2019年樓市樂(lè)觀情緒在彌漫。“房住不炒”之下,暴富的年代過(guò)去,但跑贏通脹不成問(wèn)題。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)如何出手?一定要看清大勢(shì)。
擺脫“土”和“窮”,濟(jì)南發(fā)力了,大趨勢(shì)怎么樣?房企最精明!
2018年,很多企業(yè)躋身千億門檻,主要是三四線戰(zhàn)場(chǎng)在發(fā)力,土地市場(chǎng)也靠三四線城市支撐,土地出讓總面積接近80%。但從2018年四季度來(lái)看,情況出現(xiàn)了變化,房企開(kāi)始逐步開(kāi)始回歸二線。CRIC數(shù)據(jù)顯示,四季度,典型房企在二線城市投資拿地建面占比,基本與三四線持平。房企把目光重新轉(zhuǎn)回二線城市,說(shuō)明二線未來(lái)是房企主戰(zhàn)場(chǎng),其中的機(jī)遇就!是!做大做強(qiáng)省會(huì)城市。2019年開(kāi)年,濟(jì)南直接拿下了一個(gè)地級(jí)市。
1月9日,國(guó)務(wù)院批復(fù)同意,將萊蕪市劃歸濟(jì)南,濟(jì)南增設(shè)萊蕪區(qū)和鋼城區(qū)。這一通“并購(gòu)”使得濟(jì)南GDP超過(guò)煙臺(tái)(2017年GDP計(jì)算),在山東排名第二,僅次于青島。提起山東,多數(shù)人的第一印象就是“土”,其次是好像不怎么富裕。而提起廣東、江蘇,必屬土豪無(wú)疑。實(shí)際上,2017年,山東GDP以72678.18億元排在全國(guó)第三位,僅次于廣東跟江蘇。
更讓人尷尬的是,作為一個(gè)人口總量居全國(guó)第二,GDP總量全國(guó)第三的人口經(jīng)濟(jì)大省,2017年中國(guó)城市GDP前10名、中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力前十名和中國(guó)城市人口凈流入前十名,“三個(gè)top10”上,山東無(wú)一城市上榜。就連2017年春運(yùn)搶票熱度最高的十大城市也與山東無(wú)緣……
據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì),相比2010年,24個(gè)省會(huì)城市中,23個(gè)省城的首位度都有所提高,除了濟(jì)南。其中,蘭州、銀川、成都、合肥提升幅度超過(guò)了4個(gè)百分點(diǎn),長(zhǎng)春、哈爾濱、太原提升幅度超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。人口等資源向中心大城市、都市圈集聚,省會(huì)城市作為省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎,責(zé)任重大。一個(gè)省的省會(huì)比較弱,會(huì)導(dǎo)致這個(gè)省的存在感很低,對(duì)人才、資金、產(chǎn)業(yè)的吸引力就低。這么富的省,這么窮的省會(huì)!難怪湖北、四川差山東很多,但大家印象中卻好過(guò)山東;難怪西部鄭州、武漢、西安等國(guó)家中心城市強(qiáng)勢(shì)崛起,濟(jì)南卻沒(méi)有什么動(dòng)靜。
強(qiáng)省會(huì)時(shí)代!合肥成為宇宙中心
2016年,全球房?jī)r(jià)漲幅第一是誰(shuí)?很多人沒(méi)想到竟然是安徽合肥,這個(gè)曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”城市,房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)40%。2017年,合肥照樣戰(zhàn)績(jī)不俗,房?jī)r(jià)漲了18%。房?jī)r(jià)表現(xiàn)突出,是因?yàn)楹戏什贿z余力的做大做強(qiáng)。
2011年8月,安徽撤銷地級(jí)巢湖市,合肥“吞并了”了原地級(jí)巢湖市居巢區(qū)和廬江縣。至此,合肥的市域面積從6000多平方公里,飆升至11445平方公里。此后的五年中,合肥市大建設(shè)工程累計(jì)投入1900多億元,確立了全國(guó)性綜合交通樞紐的地位,“米”字型高鐵網(wǎng)絡(luò)基本形成。除了安徽,河南也在舉全省之力發(fā)展鄭州。2016年,鄭州與武漢一起獲批建設(shè)國(guó)家中心城市,在當(dāng)時(shí)已獲批建設(shè)的七大國(guó)家中心城市中,鄭州是唯一一個(gè)副省級(jí)以下的城市。最典型的是成都,有人說(shuō)成都成功的秘訣就是——將全省所有人力、人才、資源、財(cái)力全部集中建設(shè)省會(huì)。
“做大做強(qiáng)省會(huì)城市”已經(jīng)開(kāi)始提速。1月2日,南京將“提升省會(huì)城市功能和中心城市首位度”作為2019年工作重心之一。1月6日,西安發(fā)布《西安國(guó)家中心城市建設(shè)實(shí)施方案》,明確到2020年,常住人口要超過(guò)1500萬(wàn),GDP過(guò)萬(wàn)億。1月11日,廣州出臺(tái)搶人新政,本科生不超過(guò)40歲即可落戶。
過(guò)去三年里,成都、武漢、鄭州、西安先后成為國(guó)家中心城市,合肥濱湖新區(qū)、武漢長(zhǎng)江新區(qū)、沈陽(yáng)沈撫新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、曹妃甸新區(qū)等逾10個(gè)新區(qū)也在積極申報(bào)。與之配套,一大波軌交基建正在襲來(lái)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,目前北京、上海、天津、鄭州、武漢、成都等城市都在進(jìn)行新一輪的軌道交通規(guī)劃修編,多個(gè)城市跨省市地鐵建設(shè)提速。
三四線城市還有未來(lái)嗎?
因?yàn)橐粋€(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域資源有限,“強(qiáng)省會(huì)”、強(qiáng)都會(huì)有虹吸效應(yīng),想想看,曾以在北京周邊的天津。2016年,合肥GDP以6274.3億元連超西安和哈爾濱進(jìn)入省會(huì)十強(qiáng),但是經(jīng)濟(jì)總量差不多占到了安徽全省的四分之一。還有鄭州,2018年前三季度,河南18地市中,鄭州市以7351億元,占全省GDP的20.7%,名義增速12.5%;排名第二的洛陽(yáng)市還不到鄭州一半,3367億元,增速8.6%。成都更是厲害,2017年末成都市的GDP占了整個(gè)四川省的四成左右,達(dá)到13889.39億元。與之相比,四川省內(nèi)排名第二的綿陽(yáng)市GDP才2000多億,連成都的零頭都不到。省會(huì)城市在政策、資源的切斜之下快速發(fā)展,高鐵、軌交越來(lái)越發(fā)達(dá),一些三四線城市貧血。