從目前的態勢來看，政府設置諸如“限購、限貸”等政策，是在有意凍結市場，讓成交量不會放大，房價維持相對穩定，尤其是房價的絕對值穩定。如果房價絕對值是比較穩定的，那么隨著經濟增長和人們收入增長，房價也就是在相對下跌。但是這里有一個風險，就是目前房地產市場的投資者（或是投機者）杠桿率究竟多大，這決定“堰塞湖效應”發生的概率。
過去20年，房價的上漲是經濟增長、人口紅利、貨幣政策、信貸政策等多方面因素的疊加效應導致的。只是我想試問一下，這些因素發展到今天還有多少是存在的？
1.GDP繼續快速增長難以為繼
這兩年，國內GDP一直在6.5-7.0%之間徘徊，從目前的增長態勢來看，再也很難有高增長的可能性。一是基數已經過于龐大，再保持很高的增長率，是需要多大的絕對增量來支撐？二是除了房地產行業能對GDP產生巨大的拉動作用外，目前仍沒有其他單個行業或是幾個行業能夠產生房地產行業如此大的拉動作用。”直白點講就是GDP不會再像以前那樣快速增長了。
2.人口紅利已經釋放殆盡
再看人口紅利，中國80年代的嬰兒潮時期出生的小孩現在也已經30多歲，該買房也買了，買不起仍然是買不起，這部分的購買需求已經不強烈。可是經歷這次嬰兒潮后，中國執行嚴格的“一胎”計劃生育政策，可謂“后繼無人”，再想有如此爆發性的住房需求的增長估計是很難了。即便是前幾天放開了而來，可是效果并不明顯，現在一二線城市不愿生育的人太多，導致生育率并沒有得到明顯提高，近些年國內人口出生率一直維持在12%左右。反而是隨著生活水平和醫療水平的提高，人口老齡化已經逐漸嚴重了。
貨幣政策。經濟快速增長期，擴張的貨幣政策無可厚非，前些年M2的增長率一直保持在15%左右，近期已經開始下降10%以下，貨幣政策的措辭也是說要保持穩健的貨幣政策。另外，經過一而再的降準降息，目前銀行利率基本上處于歷史底部。如果在房地產市場經歷比較長周期的人或是有去研究過房價上漲原因的人，都能看到或是感受到，房價真正開始快速上漲是從2009年末開始的。
4.擴張性信貸政策不再
信貸政策。擴張的信貸政策支撐經濟快速增長過程中企業的資金需求，同時更是助長了房價的快速上漲。從去年開始，這方面的政策動向已經有所改變，包括前不久前的金融工作會議再次強調金融要支持實體經濟。未來信貸政策肯定更多定向支持實體經濟。從近兩年政府發文限制房地產企業融資就可以看出端倪，而實際上中小房企目前的融資問題已經比較嚴重，這也是為什么近兩年房地產行業并購風起云涌的重要原因之一。到2018年，房地產銷售端的按揭貸款的利率被多家銀行進行普遍性的上調，且放款周期拉長；而房地產開發端的融資更難，不僅是融資渠道受限，而且融資成本飆升，享受低財務成本來支持擴張的年代已經過去，連一些大型房企都不得不接受成本在12%以上的資金。
總之，從經濟發展漫長過程來看，房地產在中國經濟起到的重要作用正在逐漸退出歷史舞臺。所以政策方向在變、支撐其內在增長的人口、信貸等都在變。或許明白人都清楚，房地產市場周期性的轉變是必然的，只是因為它牽涉太多人的利益，所以顯得猶豫不決，但不管如何都無法改變經濟發展規律和歷史發展的趨勢。更多股票資訊請關注財經365官網！
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