華夏幸福是一家致力于產業新城的投資、開發、建設與運營產業新城運營商，多年以來華夏幸福以“產業優先”為核心策略，聚焦新一代信息技術、高端裝備、汽車、航空航天、新材料、大健康、都市消費等10大產業，全面打造百余個產業集群。作為產業新城運營的領導者，華夏幸福無論從規模都經驗都可以說無出其右，是名副其實的行業領先。
那么問題來，啥叫做產業新城？
簡單來說，產業新城就是為當地產業園區引近新興的，有廣闊發展前景的企業，通過不斷的投資、開發和運行推動企業不斷的發展，帶動當地人口的就業，提高當地人口的收入水平，切實有效的刺激當地消費水平，從而進一步吸引投資，形成一種正向反饋，最終實現城市經濟的良性發展。
偽裝成為“產業新城”的“房地產商”？
華夏幸福到底是自己宣稱的產業新城呢，還是本質上就是一個房地產商呢？毫無疑問，華夏幸福無論從股票估值，過去5年房地產板塊的營收，還是過去5年負債率都顯示華夏幸福就是一個房地產商，基本符合了房地產商的主要參考標準。
特立獨行的產業新城
那么華夏幸福為啥從來都不承認自己是房地產開發商而是產業新城運營商呢？實在是因為產業新城的盈利模式太過于逆天，我們可以看下產業新城的盈利點都有哪些：
1. 園區建設投入資金由地方政府所留成的各項收入返還兜底，分期償還。
2. 就公司提供的規劃設計與咨詢等服務，地方政府向公司支付服務費，該等服務費用包含服務成本和服務收益兩部分，服務收益一般按服務成本的10%計算；
3.就公司提供的土地整理服務，土地整理利潤按整理成本的15%計取；
4.就公司提供的基礎設施建設服務，公共設施建設和基礎設施建設投資利潤按投資額的15%計取；
5.就公司提供的產業發展服務（通過招商引資實現），收益按照委托區域內入區項目當年新增落地投資額的45%計取；
6.就公司提供的城市運營維護等服務，地方政府向公司支付服務費用，該等費用中政府付費部分按照國家定價執行，無國家定價的，按照政府指導價或經雙方商定的市場價確。
毫無疑問，這種運營模式盈利點豐富，毛利率極高，2013-2017年產業新城的毛利率高的恐怖，比白酒還要高；同時不僅毛利率高，這種簽約一簽就是十幾年甚至幾十年，收益期長且穩定；最后這種模式還不太受到房地產的政策調控，也不受到房地產行業發展的天花板限制。
一種模式能有這樣的盈利情況，絕對是優秀到無以復加，但同時也出現了兩個問題：
1.你毛利率高，模式優秀為啥至今華夏幸福的估值并沒有體現出這種優秀?
2.有這么逆天的盈利能力為什么別的房地產公司不去做？
雖然看上去這是兩個問題，但是其實本質上還是一個問題——現金流。房地產開發周期比較短，融資期限也比較短，所以需要盡可能快的收回現金流歸還負債。但是產業新城的開發周期很長，這就導致一個問題，你可能沒等到回報期就先被現金流拖死了，我們從華夏幸福的現金流也可以看到這點：
可以發現，2017年是產業新城營收占比大幅增加的一年，但是也是華夏幸福現金流出現巨大缺口的一年，可以想象如果沒有房地產銷售稍微緩解了一下現金流的壓力，這個缺口只會更大。也因為如此，華夏幸福過去需要不斷的進行融資，坊間戲稱華夏幸福簡直是民企花式融資的教科書案例。
但是一家公司永遠在進行融資，而無法產生現金流這是很危險的一件事兒，意味著有破產風險。所以2018年以來雖然產業新城的收入占比有了很大提升，但是華夏幸福并不“幸福”，公司質押率居高不下，各種負面消息層出不窮，破產傳聞甚囂塵上，黑天鵝此起彼伏。
04事情正在起變化
老話教育我們，當局面非常悲觀的時候，我們要去看到事物發展出現積極變化的一面。
2018年8月，華夏幸福迎來了白衣騎士——中國平安攜150億入股華夏幸福，其首要目的就是降低公司的股權質押率，這個數字曾一度逼近90%。
如果認為平安只是來降低大股東的質押率，那就太小看平安了，市場不斷有聲音猜測，此次平安入股華夏幸福除了降低大股東質押率之外，對于緩解債務壓力，優化債務結構，增加財務穩健性都有考量，甚至可能就此和華夏幸福一起開拓商用，養老，長租等新的業務板塊，增加新的盈利點，似乎華夏幸福一下子有了巨大的想象空間。
