我的估值看法是這樣的，用租金管理費收入的息稅前利潤，然后減去財務支出，不用扣所得稅，然后給這個所得稅前利潤一個合理的心理估值。 我說這個利潤是要減掉物業重估影響的。
我告訴你一個干貨，就是香港的商業地產持有者和內地商業地產持有者財報是有重大結構差異的，很多內地開發商，商業地產部分單拿出來價值是很低的，因為負債過高，而且負債成本和租金收益倒掛，那就全靠散售現金流來補充你可以做個對比，香港的收租企業，財務費用好幾家大概就是3%出頭的成本，房產信托能做到2%多的財務成本，而且基本當期在利潤表就全部消化，這就決定了他們的利潤質量非常高，所以市場估值也就不錯。
而內地很多開發商，很多財務費用都資本化，進入資產負債表，不在利潤表當年消化，實際這些開始都是真實的開支，這就決定了，一旦不再資本化，利息開支就會沖擊利潤表，除非能用散售物業降低負債率。但是，你看萬達，新城，他們的散售物業養出租物業，真實的降低了負債率么？借的錢是越來越多？還是越來越少？這個問題是關鍵，假如負債一直單邊上升，那就還是用財務杠桿推動業務。
香港開發商為什么就低杠桿，還攢了很多出租業務呢？我瞎說一下，香港是稅率很低的，這對散售業務很有利，通過囤地產生的利潤大部分是可以拿到手的，而中國內地的土地增值稅政策，注定升值部分要大額衰減，所以，就得不停的循環拿地，出售這個過程，而這個過程，就是風險的來源。
內資我做過對比的，就是華潤，龍湖，對比大悅城，華潤和龍湖大量財務費用是資本化的，假如他們的財務費用按大悅城的比例去費用化，那他們的利潤表會難看的多，當然，這里邊有資產結構，在建工程規模上的差異，這個我不懂，不知道怎么樣是合理的，但我粗略感覺，大悅城在內地開發商里，是費用化過度了的，但從租金覆蓋財務開支來說，內地開發商里，大悅城是絕對占優的，它出租業務占比高的多，當然，這個結構也可能會有變化。
看商業地產，我自己的標準就是，單位租金高，資產負債合理，負債的財務成本開支越低越好，一旦財務成本和租金利潤是倒掛的，比如有息負債成本是6%，租金回報是5%，那就是負的杠桿，負債越多，租金就被杠桿吃掉更多，正向杠桿就不一樣了，比如10億成本的項目，租金回報6%，就是0.6億，假如財務成本是4%，那把資產負債率調整，變成投入5億本金，貸款5億，產生0.2億的財務開支，但是，投入本金只是5億，那0.6億租金回報減去0.2億財務開支，回報變成0.4億，相當于5億本金的回報率變成了8%，更極端的，可以一個項目全部用杠桿來完成，那回報就可以無限高。
這里邊的關鍵，就是租金回報越高越好，財務成本越低越好，只要是正向杠桿，回報率可以通過杠桿率的變化來調整，當然，風險就是杠桿過高，市場利率升高，風險會迅速加大。
過去10年，是電商發展最快的10年，也是商業地產發展最好的10年，所以電商對商業地產的競爭有，但并不可怕，都是媒體和無知的人瞎說的，最大的競爭，在商業地產內部，過去10年，商業地產的供應，引起商業的攤薄，是遠超電商影響的，以前一個城市有多少個阿迪達斯的網點，現在有多少個？
商業地產公司，你可以看到長期經營，業績穩定的，就有很多，比如你發的香港公司，這不都多少年了么？現在依舊穩健。
內地公司，新城萬達還得觀察，要投資，我建議，能把他們的現金流量表算清楚，包括具體項目的現金流表進出，到底能不能用住宅賺的出來商業，而且能最終降低負債，再就是這些商業的質地到底如何，租金有沒有成長空間。
我自己持有大悅城地產，你說的其它公司我都不持有，邏輯就是我上邊說的這些因素。
萬科和龍湖，出租業務占比還低，重點還是看他們散售業務，包括新城也是，租金占比還低，重點多看散售業務。
華潤置地是個特別好的公司，但估值還得多看看，它商業地產要分拆，我可能有興趣。
對大悅城的出租業務，他們內部有對資本市場估值的看法。
他們把持有物業分成三類：
第一類是核心地段核心商圈高溢價
資本估值大概25-30倍（我理解是可分配租金的25-30倍）
第二類是普通地段合理溢價
資本估值大概20-25倍
第三類是新興地段低溢價
資本估值大概15-20倍
我說這些估值，是具體項目的估值，而不是股票的估值，股票的估值變量大的多，所以并不是說股票值這些估值。
大悅城的商業物業是和資本直接對接的，和GIC，人壽這些有大規模的對手交易，所以他們的看法有很大的參考價值，當然，這里有個前提，就是城市級別不能太差，大悅城昆明貴陽沒有重資產投入，有一個原因就是資本不看好，它重資產可能將來都無法退出，所以它是通過協議方式，去操盤，假如真能做起來，再考慮用協議價格重資產投入。
這個行業，最終勝出的，一定是租金回報高，財務成本低的，尤其利用資本的方式，可以創造出絕對的優勢，商業地產租金，是可以拿出來發行ABS和股票的（REITS），就是因為現金流穩定，一旦能形成良好的循環，就可以用低風險的方式做大規模，而不是單純依靠債務杠桿。
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