上次我們說到，房地產(chǎn)行業(yè)今年集體遭遇滑鐵盧：行業(yè)龍頭公司市值蒸發(fā)近千億，全行業(yè)在滬港深三地總市值蒸發(fā)累計達到上萬億。而且，奇怪之處在于，行業(yè)似乎仍然在高增長。
· 碧桂園上半年合同銷售金額同比增長42.7%
· 中國恒大上半年合同金額同比增長24.6%
· 萬科上半年合同金額同比增長9.9%
· ......
在這種情況下，為什么市場里的投資者紛紛投出了反對票？
首先要理解房地產(chǎn)這本生意的基本模式，它主要干三件事：融資金、拿地塊、蓋房子。房子蓋好了之后，大力推盤，迅速去庫存之后，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，然后進入新一輪的融資金、拿地塊、蓋房子的循環(huán)。因此，這個生意的實質(zhì)，并不只是人們想象的僅僅只是憑關(guān)系拿地那么簡單。甚至某種意義上，這并不是房地產(chǎn)公司的競爭優(yōu)勢。
房地產(chǎn)生意的本質(zhì)是個效率生意，它像打仗和攻城一樣拼的是速度，天下武功唯快不破。而且由于這是個負債生意，資金的成本非常高，省出來一天的時間，就能多賺很多利潤。“時間就是金錢”，在這種生意中得到了最完美的詮釋。誰能把一塊錢的資本，用最快速度變成土地，然后變成房子，再變成一塊錢的資金，從現(xiàn)金到現(xiàn)金的循環(huán)，誰最快，誰稱王。
從這個意義來講，房地產(chǎn)公司真正的競爭優(yōu)勢，其實只有兩個，第一，資金優(yōu)勢，它體現(xiàn)為誰的資金實力更雄厚、融資成本更低。第二，效率，還是效率。
抓住了問題的真正核心之后，你就知道如何去做有效的觀察：如果有一天作為投資者，你看到融資成本開始全面抬升了；效率開始全行業(yè)下降了；價格不漲了甚至二手市場需要比掛牌價打折才能出手，那就說明，重要的時點可能來臨了。
從即將公布的中期財報中，我們會從以下角度做輔助觀察：
· 毛利率水平
· 庫存、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平
· 財務(wù)費用占營業(yè)收入比重
首先，觀察毛利率，是去看市場價格是否有下跌的跡象。如果商品房價格下跌，房地產(chǎn)公司毛利率自然會跟隨下行，當(dāng)然，新房價格本來就受行政管制是限價銷售的，這本身也可能會進一步壓低毛利率水平。
第二，看周轉(zhuǎn)。如果不能賣的更貴，那就只能想辦法賣的更快，從各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率水平可以直接進行觀察。不過難點在于，這不是地產(chǎn)公司自己努力就做得到的。房子是個杠桿產(chǎn)品，它也并不直接取決于消費者意志，還要看貸款利率是多少，銀行給的貸款額度有沒有。這些客觀因素，會直接影響地產(chǎn)公司的經(jīng)營效率。
此外，還需要觀察的重點是地產(chǎn)公司的融資成本有沒有大幅上升，你可以從它財務(wù)費用占收入的比例來進行觀察。歷史上，房地產(chǎn)公司融資基本都是通過影子銀行和信托產(chǎn)品，也有公司去海外發(fā)債，但是成本可能更高。在資管新規(guī)之后，各種融資渠道都停了，這種資金池過去最終都是通向房地產(chǎn)的，現(xiàn)在便宜的資金沒有了，市場上能融到的資金都很貴，這會影響到大多數(shù)地產(chǎn)公司的經(jīng)營，這也是需要重點進行觀察的。
最后總結(jié)，我們引用一下萬科主席郁亮先生在剛結(jié)束不久的股東大會上的一句原話來結(jié)尾，他說：“十年后的萬科還是地產(chǎn)公司嗎？我想不應(yīng)該是了，即使是，也應(yīng)該會慘淡經(jīng)營”。作為從業(yè)者，為什么他會有這樣的一個判斷？
