三、租賃性住房為主的德國(guó)模式
近年來德國(guó)的人口增速較慢，2004~2011年甚至負(fù)增長(zhǎng)，2000年以后年均人口增速是0.05%，截至2017年初德國(guó)共有8280萬人，總面積為35.74萬平方公里的情況下，平均每平方公里有231.7人(計(jì)算德國(guó)的土地面積沒有減去未開發(fā)的部分，因?yàn)榈聡?guó)的土地開發(fā)率高且平均)。
需求沒有高速增長(zhǎng)是德國(guó)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的重要原因。
在這種人地關(guān)系并不緊張，住房需求沒有大規(guī)模上漲的情況下，按理說德國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該不高，居民買得起房，那買房的人應(yīng)該比較多，但是出人意料的是德國(guó)人住自有房的比例很低，租房率卻出奇的高，占德國(guó)總?cè)丝诘慕?成。
為什么德國(guó)租房率這么高?
租房率高首先需要有足夠多可供出租的房子，所以需要先從德國(guó)的住房建設(shè)說起。
(一)德國(guó)的住房建設(shè)
德國(guó)的土地是私有的，所以自有住房主要來自三個(gè)地方：居民自建、和住房合作社合作建房、房地產(chǎn)商提供。所以，當(dāng)二戰(zhàn)結(jié)束后，德國(guó)政府需要大力增加住房供給的時(shí)候，政府采取的措施是鼓勵(lì)自建房和向購(gòu)房自住的人提供補(bǔ)貼。
居民自建方面，在德國(guó)如果法律沒有明文禁止，個(gè)人或者公司就有權(quán)利在其擁有的土地上開發(fā)房地產(chǎn)，并且還有住宅建設(shè)補(bǔ)貼計(jì)劃。
和住房合作社合作建房方面，住房合作社是主要是為了滿足低收入群體住房而成立的一種居民互助的公共性組織。居民將錢存入住房合作社，存款達(dá)到一定規(guī)模后獲得租用合作社房子的資格。
而住房合作社建房的錢一部分來自會(huì)員存入的錢，一部分來自貸款，在70年代之前國(guó)家的住房問題緊張，政府給予住房合作社很大的支持，比如給期限可達(dá)100年的無息貸款，70年代以后住房合作社的建房資金就主要來自社員的入股了。
后期隨著住房的增多，政府逐漸取消無息貸款的支持，1990年廢除國(guó)有住房公司和住房合作社不能賺錢的限制后，這些住房合作社開始商業(yè)化的運(yùn)作，接受純投資性質(zhì)的社員，但是基于德國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度和租房市場(chǎng)租金管制，所以合作社的投資價(jià)值也不會(huì)很大，不過仍有部分居民或組織會(huì)出于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避或慈善的角度投資合作社建房。
房地產(chǎn)商提供方面，我們看到的德國(guó)房?jī)r(jià)情況一般是指開發(fā)商提供的房屋價(jià)格，由于德國(guó)土地私有且居民可以自建房，所以開發(fā)商很難控制房?jī)r(jià)。
政府對(duì)房地產(chǎn)商采取嚴(yán)格的限價(jià)政策，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，如果開發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，被定性為“獲取暴利”，則開發(fā)商可能會(huì)被罰以高額罰款和三年有期徒刑。
在居民端，為了防止居民炒房政府的管制也非常嚴(yán)格，住房交易需支付3%的過戶費(fèi)、5%的評(píng)估費(fèi)和25%的資本利得稅，和累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅，持有超過10年則不需要支付資本利得稅，若未滿7年轉(zhuǎn)讓綜合稅率可能高達(dá)50%。
從居民和開發(fā)商兩個(gè)方面嚴(yán)格控制炒房行為，促進(jìn)了德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)一直較為平穩(wěn)，2010年以后有所增長(zhǎng)，截止到2014年5年間總漲幅為25%。
德國(guó)的房?jī)r(jià)在什么水平呢?
根據(jù)國(guó)內(nèi)中介網(wǎng)站信息，在5~7千歐左右，均價(jià)是6千歐，購(gòu)買一個(gè)70平米左右的房子需要42萬歐。
德國(guó)居民賺得出來這筆房款嗎?
根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2010年到2017年3月德國(guó)工資指數(shù)增長(zhǎng)30%，高于房?jī)r(jià)25%的增速，根據(jù)歐洲平均工資調(diào)查，德國(guó)目前的年收入中位數(shù)是4.38萬歐，在一個(gè)家庭兩個(gè)勞動(dòng)力的情況下，德國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是4.8，也就是德國(guó)家庭用4.8年的收入就可以付清房款。
在整體不高的房?jī)r(jià)下，德國(guó)還提供一種獨(dú)特的合同儲(chǔ)蓄制度(Contract Savings For Housing，CSH)，專門保障居民購(gòu)房貸款。
居民和金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議，規(guī)定一個(gè)貸款金額和一個(gè)儲(chǔ)蓄金額，只要居民在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)儲(chǔ)蓄達(dá)到這個(gè)約定的儲(chǔ)蓄金額，就有資格在未來獲得這筆貸款，貸款只能用于構(gòu)建、維修和租賃住房。
這種合同儲(chǔ)蓄貸款吸引人之處在于利息低，很少受金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響，并且可以享受政府財(cái)政貼息和免繳利息所得稅，所以德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄制度非常普及，約有35%的居民因?yàn)楹贤瑑?chǔ)蓄獲得貸款，獲建的住宅占德國(guó)新建總住宅的31%。
在這種情況下德國(guó)住房的增速很大。
1951年到1970年德國(guó)新增城鎮(zhèn)人口994萬人，新增住房1100萬套，1970年戶均住宅達(dá)到0.94，平均每戶都擁有一套住房。1971年到1990年德國(guó)房子又增加了782萬套，但是1990年東西德統(tǒng)一，東德的加入使德國(guó)的住房缺口又被擴(kuò)大，從1991年到2014年德國(guó)又新增了791萬套住房，戶均住宅達(dá)到1.01，再次達(dá)到每戶擁有一套住宅。