3、“夾心層”住宅計(jì)劃

　　在公屋、居屋和私人住宅市場(chǎng)之外香港還推出過(guò)“夾心層”住屋計(jì)劃，是為收入收剛好超出“公屋”，但是又不足買私人住宅的居民準(zhǔn)備的，價(jià)格低于市值30%。夾心層計(jì)劃是1990年香港政府委托房屋協(xié)會(huì)興建并管理的，但是這個(gè)計(jì)劃在2000年被終止，剩余三個(gè)建成的屋苑于2000年該做私人樓宇以市價(jià)出售。

　　公屋、居屋和夾屋組成了香港低收入階層的居住保障制度，較低收入的家庭可以申請(qǐng)公屋租住，條件有所改善的居民可以申請(qǐng)購(gòu)買居屋，空出新的公屋來(lái)租住給其他申請(qǐng)者，條件進(jìn)一步改善的居民可以購(gòu)買私人住宅。

　　根據(jù)wind信息統(tǒng)計(jì)，截至2015年香港有公營(yíng)租住房屋78.33萬(wàn)間，占香港總住戶249.9萬(wàn)的31.3%。

　　然而無(wú)論是公屋還是居屋都是政府通過(guò)房委會(huì)提供的廉價(jià)居住設(shè)施，有沒(méi)有可能高收入人群也去申請(qǐng)，搶占公共資源呢?

　　一般不會(huì)，源于兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是香港的社會(huì)公德建設(shè)和懲治手段較為完善。申請(qǐng)資料造假會(huì)受到嚴(yán)厲的懲罰，幾年前一個(gè)案例是一家三口包括一個(gè)低收入婦女，她57歲沒(méi)有工作的父親和10歲的兒子，他們每月領(lǐng)1700多綜援(低保)為生，婦女申請(qǐng)公屋的時(shí)候?yàn)榱瞬挥锰顖?bào)失聯(lián)多年丈夫的收入虛報(bào)未婚，被揭發(fā)后公屋申請(qǐng)作廢，同時(shí)被判4個(gè)月有期徒刑，緩刑2年，罰款5000港幣。

　　第二點(diǎn)是，在香港住房被綁定了其他公共資源，如教育資源，所以，一般有經(jīng)濟(jì)能力的家庭會(huì)選擇學(xué)區(qū)更好、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更完善的私人住宅居住。

　　(二)香港的私人住房市場(chǎng)

　　公共住房不以營(yíng)利為目的，價(jià)格不能反映供需，然而靠市場(chǎng)“看不見(jiàn)的手”調(diào)控的私人住房房?jī)r(jià)主要是由供需決定的，所以我們平時(shí)聽(tīng)到的關(guān)于香港房?jī)r(jià)的消息主要就是指私人住房市場(chǎng)。

　　根據(jù)前文我們知道香港的房子供不應(yīng)求，人地關(guān)系緊張，根據(jù)中原城市指數(shù)來(lái)看，從1997年到現(xiàn)在，香港的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%，2008年金融危機(jī)以后，房?jī)r(jià)在周期性的波動(dòng)下明顯強(qiáng)勁的上漲態(tài)勢(shì)。

　　在這樣房?jī)r(jià)一路高漲的情況下，特區(qū)政府也沒(méi)有過(guò)多干涉，主要有兩個(gè)原因：一是香港奉行自由經(jīng)濟(jì)政策，二是政府也依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)收入，就是土地財(cái)政。

　　1997年回歸以后，香港的土地國(guó)有，由特區(qū)政府管理，房地產(chǎn)用地采取批租制，主要用公開(kāi)拍賣、書面招標(biāo)和協(xié)議批租三種方式，其中公開(kāi)拍賣居多，價(jià)高者得。

　　這樣一來(lái)，拍出的地價(jià)就成為政府的財(cái)政收入，根據(jù)wind數(shù)據(jù)，香港特區(qū)政府財(cái)政收入中，只地價(jià)收入和一般差餉(地稅)就占總收入的20%左右，2015年是18.6%，實(shí)際值還要高于這個(gè)數(shù)字。

　　在這種房子“供不應(yīng)求”，政府又不干預(yù)的情況下，香港的房?jī)r(jià)究竟是什么水平呢?

　　根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月，香港住房的租金是每平米300~400元港幣每月，售價(jià)是每平米10~20萬(wàn)，平均15.6萬(wàn)港幣左右，售租比是400，也就是說(shuō)香港的住房要出租33年(400/12)才能回本，超過(guò)了國(guó)際上較為認(rèn)可的200~300的合理范圍。

　　房?jī)r(jià)這么高，香港居民能賺得出房?jī)r(jià)嗎?

　　根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，香港居民就業(yè)人士每月收入中位數(shù)是1.53萬(wàn)港幣，若房?jī)r(jià)以15.6萬(wàn)每平米計(jì)算，一對(duì)夫妻(兩人的年收入是36.72萬(wàn))購(gòu)買一個(gè)40平米的房子，需要624萬(wàn)港幣，房?jī)r(jià)收入比17，意味著香港居民17年的收入才能買上一套房子，遠(yuǎn)高于合理范圍4~6。

　　這種情況下香港居民怎么買房呢?

　　根據(jù)人多地少的行情，香港房地產(chǎn)商因地制宜，開(kāi)發(fā)出了許多中小戶型的樓盤，被稱為“上車盤”。就是以自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力先買一個(gè)小戶型房子上車，等上車以后開(kāi)始享受房?jī)r(jià)上漲的福利再換房就容易很多了，這個(gè)觀點(diǎn)我們?cè)凇队脭?shù)據(jù)分析北京房?jī)r(jià)》中也提到過(guò)。

　　目前“上車盤”房?jī)r(jià)在300~400萬(wàn)港幣之間的居多，面積20~40平米左右，居民需要在這不足40平米的面積上隔出兩室一廳一廚一衛(wèi)。如果是單人住，15平米左右的“蚊型豪宅”也很常見(jiàn)。

　　加上香港發(fā)達(dá)的金融業(yè)，房貸額度大、成本低，居民可以借到房款90%(600萬(wàn)以下的房子)，利率2%(浮動(dòng)利率，大概在這個(gè)數(shù))的貸款。300~400萬(wàn)的房子，九成按揭，首付、稅費(fèi)和傭金等需要50萬(wàn)港幣左右，這個(gè)入門標(biāo)準(zhǔn)看來(lái)并不難達(dá)到。

　　所以，香港的住房市場(chǎng)“公屋—居屋—夾屋—私屋”，層次分明，公共性質(zhì)住宅和私人住宅“花開(kāi)兩朵”，發(fā)展均衡。截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91萬(wàn)套，占總戶數(shù)249.9萬(wàn)的49.5%，永久性公營(yíng)租住房屋占31%。

　　綜合來(lái)看，香港土地和住房供需不均衡的關(guān)系反映在公共住宅市場(chǎng)上的成本是輪候時(shí)間，輪候期持續(xù)增長(zhǎng)，反映在私人住宅市場(chǎng)上成本是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)一路高漲。