一二線大部分城市土地財政的依賴度較低，為政府加大土地供給力度提供足夠空間。一直以來，國家在一二線城市房地產調控過程中，更多地是調控房地產需求端，限購限貸以及提高交易費用，很少從房地產供給端入手。這其中一個非常重要的原因，就是地方政府對土地財政的嚴重依賴。所以，當面包貴了，不是去多產面粉，而是去限購面包。供需緊張背景下，房價自然不斷攀升。
去年以來房地產調控的一個重要特點，就是開始從供給端發力，從土地供給入手，發展租賃住房市場。
2016年6月，國務院出臺了推動購租并舉的相關政策，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），提出了發展住房租賃市場的總體思路。今年7月，住建部等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，優先面向公租房保障對象和新市民供應；并指出超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。
住建部等九部門聯合發文后，各個試點城市出臺了相應的配套政策，重點是豐富了土地供應的渠道，提高了供地力度。北京市在其2017-2021住宅用地供應計劃中，提出要在未來五年供應住宅用地6000公頃，其中集體建設用地1000公頃，以保障建設住房150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。上海“十三五”期間，住房用地供應5500公頃，較“十二五”增加20%，其中，租賃住房用地1700公頃；租賃住房供應約70萬套，占新增市場化住房總套數超過60%。杭州提出，未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%；將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。
一線和準一線城市，房價的一半以上，是以土地出讓金和房地產相關稅費的形式轉移給了政府。這些城市大多數對土地財政依賴度較低，若要讓利供應租賃用地，其實就是政府將來自土地出讓金和相關稅費的收益轉移給老百姓。這種模式的房地產供給側改革，不僅能夠解決夾心層的住房問題，而且這個過程中，居民、企業都沒有加杠桿。以上海和杭州為例，9月14日，上海最新出讓的一塊租賃住房用地樓面價6750元，僅為周邊二手房價格的十分之一左右。最新拍出杭州住房租賃用地，其樓面價5049元/平方米，僅為周邊二手房價格的七分之一左右。
但是，在轉移利益的意愿方面，地方政府各有不同，這體現在租賃用地供給的方式上。第一，單獨供應的租賃住房用地，以及村集體留用地上建設租賃住房，政府往外轉移的利益最大。第二，配建公共租賃住房，即以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地，當土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。這種模式轉移的利益較小，因為開發商最終會將自持租賃住房方面的損失，通過提高可售商品房的價格來獲得補償。目前京滬和十二個試點城市在推廣租賃住房政策時，大部分是同時使用這兩種租賃供地方式，當然也有個別城市僅使用第二種方式，例如廣州。
圖表2：一線試點城市土地財政依賴程度較低
來源：Wind，各省市財政局網站，中泰證券研究所
注：浙江省、遼寧省和安徽省的省級數據年份分別為2015、2015和2012；肇慶市級政府性基金數據不可得。
圖表3：部分省份土地財政依賴度
來源：Wind，中泰證券研究所
2、一二線城市總體住宅供地面積有望提升