財經365訊 隨著調控政策的持續，房價總體會呈現穩中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創下歷史新高后，2018年銷量將出現負增長。在防范發生系統性金融風險的底線思維下，房產稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。
未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產市場健康發展，同時也適度拉動總需求。
預計租賃住房制度將進一步做實，如選取一二線土地財政依賴度低的城市試點，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動房地產供給側改革，一是占比30%以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待，從而繼續拉動一二線房地產投資。
持續的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來3年每年仍能帶來2.3億平米的去庫存規模，從而為三四線樓市平穩提供有效支撐。
2016年13個省份人口處于凈流入狀態（遷入人口大于遷出人口），隨著人口逆流現象的延續，2018年房地產投資機會的把握上，重點要尋找三四線中的強者：看好珠三角、長三角，京津冀相對乏力。
過去5年，浙江、福建、四川、貴州、河南、江西、安徽七省的三四線人口凈流入逐步擴大，其中浙閩川皖的三四線已經呈現人口凈流入更為明顯，浙江、廣東和福建這三個民營經濟發達的省份，新興產業發展能夠吸引更多的外來人口。在長三角各省中，也出現了分化現象，如江蘇是人口老齡化最嚴重的省份，人口出現凈流出，浙江則新興產業發展興旺，人口凈流入。
2017年春節前北京遷出人口占比靠前的五個省份分別是河北、河南、山東、山西、天津，其中除了河南之外，其余四省5年來人口流出并未出現改善，京津冀整一片區都出現了人口流失，因此，相對不看好京津冀的樓市。
穩房價就是穩經濟：樓市調控將更加精準化
房地產一向是政府穩經濟的利器，但又是一把雙刃劍。一二線城市的高房價和三四線城市的高庫存，以及房企和居民杠桿率的高企，仿若高懸的達摩克利斯之劍，成為經濟運行的隱患。
自2016年第四季度以來，政府出臺了更加精細化的調控政策，并初見成效。針對一二線房價已處高位的困境，從需求層面著手的政策，即限購限貸的冰凍之術，基本遏制住了房價上漲的勢頭。在供給端，通過實行差異化的信貸政策，推動三四線城市的房地產庫存持續走低。
前期財政強刺激對總需求的拉動效應正在逐漸減弱，基建投資增長乏力，制造業投資動力不足，經濟下行壓力逐漸增大。供給側改革的持續推進，也需要總需求擴張政策予以配合。
向前看，經濟增速底線尚存。2020年GDP翻番是十三五規劃經濟增長的底線，未來三年GDP增速維持6.3%以上是必然之舉。房地產調控的政策定力面臨較大的挑戰。我們還會像過去很多次那樣，為了經濟增長，放松房地產調控嗎？
這次答案或許不一樣，整體的房地產調控思路已經發生重大轉變。以前房地產調控多從需求側入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報告強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產供給側改革的總方向。
未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農民還有進城需求，推動房地產市場健康發展的同時，也拉動了總需求。
圖表1：房地產行業對GDP的拉動與貢獻
一、租賃住房制度將進一步做實：拉動一二線房地產投資
1、選取一二線土地財政依賴度低的城市試點