2012年以來,美國房價持續上漲,有分析師提出警告:下一個房地產泡沫正在來臨。
MHanson網站創始人、獨立房地產分析師Mark Hanson近日表示,所謂2006、2007年美國遭遇了史上最大的房地產泡沫,難道完全忽視了2017年的情況?
他進一步指出:
如果說2006、2007年時的房地產泡沫是因為信貸過度寬松讓購買力達到史上最強,同時勞動力市場強勁,薪資增長。那現在房價達到或超過2006年時的水平,是因為購買力變弱、信貸收緊、勞動力市場和薪資水平變差?不管你怎樣解釋,現在的房地產泡沫比2006年“泡沫1.0”時更大。
如圖所示,美國多個城市case shiller房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平,包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地,其中,達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年時的40%。
風險信號
Hanson還提到一些具體的現象,表明美國房地產市場正面臨風險,包括:
1、過去3個月,美國房地產銷售額連續3次下修,房價數據也3次下修,分別下修10%、5%、3%。
2、地產商在定價問題上煎熬,房價中位數、平均值連續2年持平。
3、美國南部地區占到全國所有房地產銷售的一半,但南部地區房價持平。
4、6月房地產銷售額增長全部來自于西部地區,這與該地區房價疲軟的情況不符,數據可能會在未來幾個月下修。
5、購房均價對年收入的要求達到歷史最高水平,這一數據已完全和幾十年來的趨勢線相背離。
美國“房地產泡沫1.0”
2001-2006年,在過剩流動性和低利率刺激下,催生出美國房地產大泡沫。
2001年網絡泡沫破滅,小布什政府為推動經濟增長,刺激房地產,推動美國家庭“居者有其屋”的計劃。同時,美聯儲連續13次降息,聯邦基金利率從2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%。
在流動性過剩和低利率刺激下房價一路攀升。2000~2007年的房價漲幅遠遠超過了過去30多年來的長期增長趨勢。2006年6月美國10大城市的房價漲至226.29的歷史新高,是1996年12月的2.9倍。2001年年底,2006年年底,房地產行業占美國GDP比重由的15.9%上升為的19.7%,住宅投資在總投資中的比重最高時達到32%。
在房價上漲預期的刺激下,加上抵押貸款利率下降導致購房成本降低,美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列,2001年至2006年底,抵押貸款發放規模一共增加4070億美元至25200億美元。信用級別較低的低收入者也成了房地產市場消費的“新寵”,促成了次級貸款大量發放。
出于對通脹的擔憂,美聯儲從2004年6月起兩年內連續17次調高聯邦基金利率。隨著貨幣收緊,美國房地產泡沫破裂,2007-2008年次貸危機全面爆發,迅速蔓延成為國際金融危機。
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