財經365（www.hand93.com）3月15日訊：財經365視界-315如何躲開質量最差房？

首先，明確一點，中國的房屋質量本來就不算問題，建筑壽命本來也就幾十年，所以如果房價漲，這些問題都不是大問題，因為房價不漲了，或者說是漲的少了，所以這幾年房屋質量問題曝光的越來越多。

按照《民用建筑設計通則》規(guī)定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50-100年。居民很顯然不屬于“重要建筑物”之列，大部分房屋的結構年限本來就是50年！而且從實際施工角度看，大部分房屋質量并扛不到50年之久！

當然，也并非所有的房子質量不好，吐槽沒有任何意義，今天主要還是聊聊，如果你買房，如何繞開套路，買到質量過硬的項目？

不管你愛不愛喝酒，“來一瓶82年拉菲”這句臺詞你肯定聽過,年份好的葡萄酒價值更高，這叫做“大年”，而如果天公不美，自然災害頻發(fā)，這就是“小年”。

房地產也一樣，因為調控，在銷售環(huán)節(jié)呈現(xiàn)明顯的“大小年”變化。而很多人忽視的建筑質量其實也一樣，房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。

1：疫情復工的影響！眾所周知，2020年遇到的疫情，大部分工地返工難，即使到現(xiàn)在，大部分工地也沒有復工，這就出現(xiàn)了兩種情況，一部分工地暫停施工幾個月，一部分工地需要在未來幾個月?lián)尮て凇?

雖然疫情已經明確了屬于不可抗力，但對于施工單位來說，即使可以延遲時間，但為了降低成本，肯定會加班加點搶出時間。所以未來幾個月交房的項目，難免會出現(xiàn)質量問題的概率大漲！所以對于將來的購房者來說，針對2020年上半年交付的房屋，盡量選擇大開發(fā)商。

2：建筑商的質量問題持續(xù)增加2019年第三季度，各地共下發(fā)監(jiān)督執(zhí)法檢查整改單154996份、行政處罰書8469份，處罰單位7403個，處罰人員1818名。

3：限價帶來的問題

媒體的報道已經很多：龍頭房企從2018年開始，群體性的質量問題頻繁出現(xiàn)。其實這是因為被關注，中小房企的問題更多，嚴格來說，龍頭房企的質量問題概率遠遠低于中小房企。

導致大部分開發(fā)商都不求產品，只求完成任務。

能不送的就不送。精裝修標準越來越低，逐漸開始產業(yè)化裝修。不客氣的直接精裝變毛坯，想要精裝修么？購房合同外再簽一個新的外包合同，當然錢也是要另附的。還有的就是車位不送，不租，只賣。車位價格越來越高。

裝飾減配。初級手段外檐石材變涂料；這錢省的讓行外人不經意間就可以忽略，綠化減配，江南園林變疏林草地；

設施減配，園林小品、桌椅板凳通通刪去，石材路面變柏油，參天大樹變樹苗，電梯內的裝飾不銹鋼變成大鏡面等等等。

過去2年，有很多開發(fā)商違規(guī)使用了雙合同，在網簽價格之外，通過裝修車位等分攤了大量的房款。而2018年四季度開始恰恰是收房的高峰期，過去很可能以為房價上漲而掩蓋的各種問題，將在2019-2020年出現(xiàn)井噴。

4：千萬別買自己宣傳自己快周轉的項目

快周轉的惡果，2018年是快周轉惡果爆發(fā)元年

所有的房地產企業(yè)都強調快周轉，雖然快周轉并不必然出現(xiàn)問題，但從概率角度看，快周轉下，各種質量問題的爆發(fā)概率更是越來越高。

而且有很多企業(yè)快周轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規(guī)律的快周轉出現(xiàn)了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場占比看，越來越高。

5：土地價格與銷售價差越來越小。

2016-2017年地王集中，而在2018年上市銷售的時候很多企業(yè)發(fā)現(xiàn)，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。

當然也有人說，建安成本占比不高，控制意義不大，對于很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，任何成本都會收緊。

建材成本明顯上漲。

這是一個最大的問題，很多開發(fā)商的建設量是外包、分包，但對于建筑商來說，也面臨巨大的成本壓力：

6：部分高風險租賃企業(yè)開始跑路

租房也同樣躲不過質量問題，從2018年所謂的長租公寓甲醛事件爆發(fā)，而甲醛一般都是高發(fā)在夏季，隨著這些公寓企業(yè)跑馬圈地，2租賃房甲醛事件將爆發(fā)的更嚴重。

當下在國內最好的板材基本也就是E0，即使這樣，也必須減少使用面積，才可能會環(huán)境合格，而更多的其實是E1板材。

再疊加上國內各種輔材的問題，施工工藝問題，所以如果單純從裝修角度，很難很難避免這個空氣污染。就算單件家具的甲醛含量達標了，一旦全屋裝修起來，你也無法保證所有家具建材的甲醛揮發(fā)加在一起，是不是超標了。另外包括玻璃膠等物品更是污染的大戶。

7：最后，偉哥給你幾個建議：

首先：盡量別買2019年后施工建設的房屋，盡量不買2020年10月前交房的項目，因為大部分城市都面臨返工比例高低的問題，趕工、工人的認真程度問題。另外當下不僅僅是開發(fā)商沒錢，建造商也虧。

其次：如果買，就盡量買大開發(fā)商、大城市的物業(yè)，相對質量要好。大企業(yè)出問題的概率低，出問題了也能找到人解決。金茂、中海這些大央企質量相對過硬。

當然，大城市相對也安全一點，

第三：能別買精裝修就別買精裝修。容積率越高的項目，問題越大。特別是中小城市的。

第四：租房別租新裝修的，出租房這些二房東裝修的2年內房子千萬別租。

第五：千萬千萬別買2019年在銷售榜單上爆發(fā)上漲的企業(yè)，大部分都面臨資金壓力買的榜單。千萬別買什么拿地飛虎隊的房屋，也謹慎買最近1-2年拼命上市的房企在小城市開發(fā)的房子。

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