財經(jīng)365（www.hand93.com）4月1日訊：地產(chǎn)界的“大塊頭”恒大，再度“增肌”。據(jù)其最新公布的2019年年報，銷售金額6010.6億元。較上年增長9%；營業(yè)收入4775.6億元，同比增長2.4%
財經(jīng)365視界-恒大的“健身”新方案
盡管兩項數(shù)據(jù)的增長均有所減緩，但在基數(shù)已經(jīng)相當(dāng)龐大的情況下，每一個百分點的增長，其實都相當(dāng)不易。這與健身中的減脂階段，情況相反但道理相同：體重基數(shù)大者，開始時“掉秤”很明顯，但當(dāng)達(dá)到一定程度進(jìn)入“平臺期”，每再減下一磅，都要付出遠(yuǎn)超前期的投入和努力。
恒大當(dāng)然不是地產(chǎn)界的“健身小白”，減脂+塑型早已成效斐然，“傲人身材”有目共睹。恒大的2019年業(yè)績表上，幾項數(shù)據(jù)略“扎眼”：核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產(chǎn)負(fù)債率77.9%，凈負(fù)債率159.3%，分別同比增加4.2%和7.4%。
顯而易見，經(jīng)營上恒大雖“生猛”依然。只是應(yīng)了那個表情包：“我原本可以很快樂，是負(fù)債誤了我”。還好，恒大自身對此有清醒認(rèn)知。業(yè)績會上，許家印親自提出，要以最大決心和力度，用發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，把負(fù)債降下去。他現(xiàn)在要進(jìn)入的是更高階的“內(nèi)煉”期——平衡血氧飽和度（控規(guī)模），提升心肺功能（高增長）和基礎(chǔ)代謝率（降負(fù)債）。
體型體格后，練體能體魄
自2009年上市以來，行業(yè)和市場一直親眼見證著“恒大速度”：第一個完整財年2010年，恒大就的銷售金額就達(dá)527億元，是當(dāng)年6家突破500億大關(guān)的房企之一，從此站穩(wěn)第一梯隊。同時，營收同比大增700%；核心利潤更是增長18倍之多。在2010年“最嚴(yán)厲調(diào)控”背景下，成為逆市里最具增長力和最會賺錢的房企。 2013年，恒大首次邁過千億門檻。接著更是一發(fā)不可收拾，連年跨越式增長：2014年1315億元，2015年2013.4億元，2016年3733億元。從2009年到2016年，恒大的銷售額增速在30%以上，年均復(fù)合增長率高達(dá)54.9%，7年間公司總資產(chǎn)增長逾21倍。 里程碑式的2016年之后，2017年5009.6億元，2018年5513億元——恒大的規(guī)模一如其名，近年來更是穩(wěn)固在行業(yè)前三。 當(dāng)“體型體格”已然足夠健碩，自知而不自滿的健身達(dá)人的進(jìn)一步追求，一定是更健康的身體“內(nèi)核”，即體能和體魄，因為只追求“面子”而忽略“里子”的結(jié)果，往往是外強中瘠。
體能體魄在健身界的指標(biāo)，通常主要看血氧飽和度、心肺功能，以及基礎(chǔ)代謝率。 血氧飽和度，即血液中血氧的濃度，是呼吸循環(huán)的重要生理參數(shù)。其平衡與否，對人體的內(nèi)環(huán)境穩(wěn)態(tài)起重要作用，過低或過高都會導(dǎo)致危害甚至致命。 放之企業(yè)亦通。企業(yè)的規(guī)模，應(yīng)處在一個合理范圍，過小瘠弱，太大危險。 恒大目前的規(guī)模水平，已到達(dá)了邊際效應(yīng)開始遞減的程度。另外，盡管不斷有人鼓吹“唯規(guī)模論”，實際上，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，較電子、快消甚至美業(yè)等領(lǐng)域并不十分明顯。因為生產(chǎn)要素特殊和極其受政策影響，房地產(chǎn)幾乎沒有固定成本，都是可變成本。
以成本大頭土地為例，一平米就是一平米的價格，影響地價的，是時機等因素，而不是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 因此，恒大此番提出“控規(guī)模”。第一步就是先嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負(fù)增長。 年報顯示，目前，恒大擁有的土地儲備之巨，達(dá)2.93億平米。許家印表示，恒大已經(jīng)可以適度減少拿地而是充分利用現(xiàn)有土儲。未來三年，恒大每年要削減去3000萬平方米左右土儲，到2022年，將總土儲降至2億平方米左右。如此既能確保公司持續(xù)發(fā)展，又能減少一支出大項。 人體心臟泵血及肺部吸入氧氣的能力，叫做心肺功能，其直接影響全身器官和肌肉的活動，心肺功能良好，是身體主要機能都可健康運作的標(biāo)志。
提高心肺功能之于企業(yè)，相當(dāng)于持續(xù)不斷的高速度和有質(zhì)量增長。 恒大下一階段的心肺功能提升目標(biāo)是：今年要實現(xiàn)銷售8000億，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億。 仍以健身作比。盲目定下不切實際目標(biāo)只會讓自己受傷，充分了解自己身體先天條件和后天情況，才能制定出必達(dá)計劃。 據(jù)恒大管理層介紹，公司2020年總可售面積1.32億平方米，可售貨值1.27萬億，即便按64%的去化率十分保守地估算，也可實現(xiàn)銷售8110億，妥妥完成目標(biāo)。
今年伊始，疫情突襲使多家房企節(jié)奏錯亂，陣腳慌亂。而恒大迅速實施“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命，實現(xiàn)了一季度業(yè)績“開門紅”：銷售額1465億，大增23%；銷售回款1133億，大增55%。雙雙刷新公司歷史最高紀(jì)錄，證實新戰(zhàn)略卓有成效。
單位時間內(nèi)的基礎(chǔ)代謝，為基礎(chǔ)代謝率。是指人體在基礎(chǔ)狀態(tài)下的能量代謝。 通常來說，基礎(chǔ)代謝率越高，人體越不容易囤積脂肪，相對的，肌肉比重越大。同時亦能相應(yīng)提高免疫力和抵抗力。更重要的是，做同樣的運動，基礎(chǔ)代謝率高者所獲得的成效比基礎(chǔ)代謝率低者更佳。
對房企而言，基礎(chǔ)代謝率與負(fù)債率好有一比。負(fù)債率低，相當(dāng)于身上的“贅肉”少，伴“肥胖”而來的疾病和危害也少。 恒大的新戰(zhàn)略中，“降負(fù)債”是重中之重。許家印提出，要以有息負(fù)債每年平均下降1500億的速度，到2022年把總負(fù)債降到4000億以下。 而前頭的“高增長”與“控規(guī)模”，是達(dá)成“降負(fù)債”的關(guān)鍵。 許家印在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場算了這樣一筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)。”
恒大重塑恒大
恒大業(yè)績情況分析
管理學(xué)大師亨利·明茨伯格(Henry Mintzberg)的戰(zhàn)略定位觀認(rèn)為：一個事物是否屬于戰(zhàn)略，取決于它所處的時間和情況。 房地產(chǎn)發(fā)展和興盛的三疊紀(jì)和侏羅紀(jì)世代，行業(yè)其實沒有全局性、長期性的戰(zhàn)略，只采用戰(zhàn)術(shù)取得局部和眼前的勝利就夠了。 而進(jìn)入行業(yè)白堊紀(jì)后期，地勢、氣候各方面環(huán)境都發(fā)生了劇變，不少曾強大如恐龍般的房企，也如恐龍般滅絕，消失無蹤。而與恐龍同世代的很多爬行類、兩棲類和有袋類動物，卻能憑借自身特性存活下來，物種延續(xù)至今。 這是生物面臨威脅時被激發(fā)出的天然“戰(zhàn)略”，正如恒大如今面對新變化作出的新戰(zhàn)略部署。
與其他可與互聯(lián)網(wǎng)緊密鏈接的行業(yè)有以億計的大數(shù)據(jù)樣本可供修正、調(diào)整、更新戰(zhàn)略相比，房地產(chǎn)項目周期長，客戶反饋滯后，數(shù)據(jù)依賴統(tǒng)計而非自動生成等特性，導(dǎo)致行業(yè)精確度和反應(yīng)度不高。 面臨客觀環(huán)境一樣的前提下，較量的，就是對自己的態(tài)度。著名影星也是健身大神的阿諾德施瓦辛格說過，“想著要贏得比賽不會給你力量，在鍛煉中掙扎力量才會增長，當(dāng)你克服困難時，這就是力量。”
領(lǐng)先的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強大的管控能力和團(tuán)隊執(zhí)行力，共同構(gòu)筑成恒大實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的后援保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn)，三年后，負(fù)債降至行業(yè)中下水平，規(guī)模則超萬億繼續(xù)佇立潮頭的恒大，將是可能就連今天的恒大，都想象不到的更新、更強、更健壯的恒大。更多資訊，關(guān)注財經(jīng)365股票門戶網(wǎng)站！