昨天，央行宣布降準，自7月5日起，下調銀行存款準備金率0.5%，預計將釋放7000億資金。
明面上，這次央媽降準，主要旨在扶持中小微企業，順帶拯救股市。不過，從歷史經驗看，樓市恐成最大贏家。
1、降準已是迫不得已
這次降準，已經是今年內的第3次了。第一次是1月25日，釋放長期流動性約4500億元；第二次是4月25日，釋放增量資金約4000億；加上這次的7000億，今年央媽向市場投放的增量資金，已經達到萬億水平。
有分析指出，在目前的經濟環境下，定向降準已經是迫不得已，政策選擇已經沒有余地。
其一，今年以來，信用債違約有增無減。目前國內已經出現近30起違約事件。同時，信用債連續四周凈融資額為負，企業借新還舊的壓力倍增。
其二，隨著去杠桿的推進，銀行信貸大幅緊縮，中小企業融資成本陡增。目前一些企業的實際融資成本已經達到20%，而小微企業更是面臨無錢可借的境地。
其三，今年是股災三周年，A股非但沒有走出低迷態勢，反而在前幾天又創造出千股跌停的局面。上證指數跌破3000點，創出兩年新低，資本市場情緒前所未有的悲觀。
其四，從宏觀上看，5月份，央行發布的數據顯示，社會融資規模增長7608億元，前值為15605億元，減少51%，創下22個月來新低。5月末M2增長8.3%，仍舊低位運行。
換句話說，市場上已經出現流動性緊張的局勢，如果沒有降準釋放流動性，企業信用債危機有可能進一步加碼，而中小企業的融資成本還會有增無減，新的金融風險又會如期而至。
2、樓市恐成最大贏家
這次定向降準的主要目的是支持實體經濟發展，釋放的7000億流動性中，5000億被要求用于“債轉股”，重點對象是大央企、國企包括少量上市公司，另外2000億則用來給中小微企業發放貸款。
雖然本次降準目標明確，意在實體經濟，不過，釋放的增量資金終將流向樓市，似乎已經成為市場共識。
中原地產首席分析師張大偉表示，歷史看，只要降準，對于房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓。
中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅也表示，從以往的政策實施效果來看，雖然政策意圖明顯，但資金容易流向房地產市場等領域。
經濟學家馬光遠也認為，降準目的肯定不是為了房地產，但對于會不會受益房地產的問題，說不會是不可能的。
海通證券4月份發布的一份報告，也從數據上證明了，降準對于房地產行業有直接刺激作用。
報告顯示，比照2008年、2011年和2015年三次降準周期，三次降準之后行業銷售均存在明顯恢復，持續恢復時間在1年以上。
A股地產指數也在降準之后表現不俗。具體來看，過去三次降準周期累計發生13次降準行為。各降準時點發生后六個月左右，A股地產指數60%以上概率取得絕對收益和80%以上概率取得相對收益。
特別是降準周期的首次降準，無論是對房地產實體面，還是二級市場面，都有較大改善意義。
3、為什么資金都往樓市去了？
雖然這次央行定向降準的資金都有定向使用的要求，但資金一旦放出來了，就不會因為央行指哪兒就打哪兒，而資本又是天生逐利的，因此，在房地產市場的賺錢效應下，銀行信貸資金總有辦法有渠道流向房地產市場。
有業內人士指出，對銀行來說，向中小微企業貸款，違約風險較高，因此銀行放貸多偏向于國企與大型房企。其次，大型房企對資金需求巨大，一次性可能有上億元的貸款需求，但中小微企業的貸款數額相對較小，幾個中小微企業的數額加起來，可能也抵不上一個大型房企的貸款數額，這也意味著，同樣的放貸數額目標，放給大型房企，相比放給多個中小微企業來說，就省力很多。
因此，多出來的增量資金，雖然都被央媽“定向”，但最后到了金融機構，都會“變相”，拐個彎，又繞道流入了房地產市場。千萬別以為個人房貸利率越來越高，首付比例也越來越高，就認為金融機構不支持樓市了。金融機構與開發商之間的交易仍然存在，與地方政府融資平臺的暗中交易也存在。所以，資金轉道和變相的可能仍然是存在的。不然，這么多次定向降準政策出臺后，小微企業就不會再資金短缺，融資成本也不會那么高了。
總之，降準有錢了，肯定會第一時間流向房地產，只是各地調控松緊程度不同，資金流入多少的區別而已。
上半年，房地產企業全線面臨資金鏈短缺問題。
一方面，2015-16年間，房企高杠桿擴張積累的天量債務，將集中在今年下半年到明年到期，房地產企業面臨沉重的償債壓力；另一方面，今年以來，房地產企業融資渠道全面收縮，前有龍湖地產、碧桂園、富力地產相繼經歷發債中止，后又傳出大型銀行壓縮向50強以外的房企發放開發貸和信用額度，前不久又有中宏控股等定增無果，房地產慣用的“借舊換新”之路，似乎已被堵死。
不過現在，央媽又放水，神經緊繃的房企，大概可以喘一口氣了。