武漢市一位不愿具名的房地產(chǎn)研究專家告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：“去年武漢市新房成交面積3030萬平方米，連續(xù)6年創(chuàng)新高，穩(wěn)居全國前三行列。其中，萬科、恒大、福星惠譽、金地集團等銷售破百億元。而十強房企中，即便加上武漢地產(chǎn)集團、中建三局這樣的國資企業(yè)，武漢本土企業(yè)也只有3家。在龍頭房企銷售業(yè)績創(chuàng)紀錄、頻拿地王的形勢下，中小房企卻連活下去都成問題，很多企業(yè)手頭只有一兩個項目，干著干著就沒了。”
這位專家預計，這種殘酷的洗牌仍將持續(xù)，“不具備產(chǎn)品、品牌、融資、成本優(yōu)勢的中小房企，生存環(huán)境將日益惡劣。在‘強者恒強，弱者恒弱’的年代，對一些龍頭房企來說，現(xiàn)在過得比‘黃金時代’還舒服，甚至可以展望今后龍頭房企的‘鉆石時代’。而對另一些行將邊緣化的房企來說，這個時代恐怕連‘破銅爛鐵’都算不上了。”
中國房企產(chǎn)業(yè)協(xié)會年初發(fā)布的報告顯示，近年來房地產(chǎn)業(yè)并購數(shù)量以及涉及金額呈逐年增加之勢。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；而2015年并購案宗數(shù)為343宗，涉及并購標的物價值為2815億元，同比增長11%。
該報告還認為，2016年行業(yè)集中程度進一步提升，同時行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改，表明行業(yè)高增長時代已經(jīng)結束。在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，中小型房企則加速轉型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進一步加劇。
上市房企虧損數(shù)量增多
與知名大房企業(yè)績暴增相比，不少中小房企的日子過得比較艱難。《中國經(jīng)濟周刊》記者對滬深兩市139家上市房企（以Wind行業(yè)類為統(tǒng)計標準）三季報進行了梳理，在凈利潤方面，最高者萬科A（000002.SZ）為148.17億元，最低者嘉凱城（000918.SZ）為-9.88億元。
其中，萬科A、保利地產(chǎn)（600048.SH）凈利潤均超過百億元；榮盛發(fā)展（002146.SZ）、雅戈爾（600177.SH）等26家房企凈利潤在10億～100億元；華業(yè)資本（600240.SH）、冠城大通（600067.SH）等62家房企凈利潤在1億～10億元；市北高新（600604.SH）、京能置業(yè)（600791.SH）等49家房企凈利潤在1億元以下，其中大龍地產(chǎn)（600159.SH）和津濱發(fā)展（000897.SZ）等19家房企為虧損狀態(tài)。
總的來看，這139家上市房企的凈利潤之和為1054.57億元，前20家企業(yè)凈利潤之和為734.31億元，占比69.63%。
業(yè)內人士認為，占比14%的房企，其凈利潤占比近70%，在一定意義上也符合“二八定律”，即房地產(chǎn)行業(yè)內部發(fā)展也是不均衡的。
與此同時，這139家房企2016年年報顯示，榮豐控股（000668.SZ）、陽光股份（000608.SZ）等12家企業(yè)處于虧損狀態(tài)，總虧損為25.78億元。今年前三季度虧損企業(yè)增至19家，總虧損為22.70億元。
房地產(chǎn)企業(yè)的分化，在資本市場上也得到了表現(xiàn)。以融創(chuàng)為例，年初的股價在6港元左右，10月25日最高漲至43.55港元，漲幅626%。
相對融創(chuàng)，碧桂園、恒大股價也都翻倍增長。在A股上，萬科也漲幅50%。而整個房地產(chǎn)板塊指數(shù)卻表現(xiàn)不佳，今年1月3日收盤2568.79點，截至11月14日午盤2316.98點，跌幅9.8%，而同期滬指漲幅為9.5%。
業(yè)績猛增背后是負債猛增
雖然龍頭房企的業(yè)績很驚人，不過，也不能“掩飾”整個房地產(chǎn)業(yè)高杠桿率的嚴峻現(xiàn)實。
Wind數(shù)據(jù)顯示，從2005年一季度以來，地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一直在走高，從起點的57.54%已漲至今年三季度的79.01%，增長近22個百分點。
在139家上市房企中，魯商置業(yè)（600223.SH）、嘉凱城、中交地產(chǎn)（000736.SZ）、云南城投（600239.SH）4家房企的資產(chǎn)負債率分別高達94%、93%、91%、90%，已處于“資不抵債”的邊緣；萬科A、京投發(fā)展（600683.SH）、泰禾集團（000732.SZ）等29家房企的資產(chǎn)負債率也超過80%，高于整個地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率。
從負債方面來看，這139家房企的總負債為5.86萬億元，同比增加1.28萬億元，增幅為27.94%；每家房企平均負債421.58億元。
以萬科為例，今年三季度負債為8506.56億元，去年三季度為6123.96億元， 同比增加2382.6億元，增幅38.91%。顯然，萬科銷售業(yè)績猛增的背后，其負債也在猛增。
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬介紹，在所有行業(yè)中，房企的杠桿率較高，是因為房地產(chǎn)行業(yè)兼具金融屬性，對杠桿依賴性強，既體現(xiàn)在供給端，也體現(xiàn)在需求端。房企高杠桿經(jīng)營下可能導致負債率失控，無法支撐企業(yè)規(guī)模迅速擴張，最終導致現(xiàn)金流斷裂，這是以前房企破產(chǎn)案例帶來的重要啟示。
孫彬彬認為，考慮到房企特殊的經(jīng)營情況，如預售制度、非標融資等，傳統(tǒng)資產(chǎn)負債率并不適合評估房企真實的負債情況，更多的是使用扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率和凈負債率來衡量房企真實的負債壓力。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴格的政策調控，行業(yè)邊際成長空間正在趨緩，未來行業(yè)毛利率也較難回到從前，部分中小型房企依靠融資和杠桿獲取地王為未來埋下隱患。”孫彬彬建議，對于杠桿率較高的房企，對未來資金來源和降杠桿計劃需積極關注，在現(xiàn)有調控環(huán)境下，企業(yè)如何保證流動性安全、資金鏈不斷裂至關重要。
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