新三板財經——王健林賣掉89個地產項目 正排隊IPO的萬達商業面臨材料更新
7月11日，澎湃新聞在查詢萬達商業此前遞交給中國證監會的招股說明書后發現，此次王健林631.7億元賣掉的13個文旅項目和76個酒店本應在萬達商業回A的資產包中。
但目前，萬達商業的募資主體已經發生重大變化。
有投行人士對澎湃新聞表示，在這種情況下，萬達商業的招股說明書需要進行資料更新或重新申報資料。
“像萬達商業這種大體量的項目，在IPO中允許雙主業的存在。也就是說即使萬達商業在剝離房地產這部分資產之后，其另一個商業管理業務仍可以作為其IPO的主營業務?！鄙鲜鋈耸空f道。
目前證監會官網的資料顯示，萬達商業的類型仍屬于房地產行業。
分析人士表示，如果萬達選擇改變IPO行業分類，不再作為房地產行業進行上市申報，其上市速度相信會有所提升。但這種情況下，可能意味著已經排隊兩年的需要重新申報IPO材料，推倒重來。
有知情人士對澎湃新聞稱，此次萬達將13個文旅項目和76家酒店打包賣給融創，從戰略上來說是好事，這樣萬達徹底輕資產了，因為萬達不再是房地產企業了，更有利于上市。
根據證監會公布的最新IPO排隊信息顯示，目前萬達商業排在第65名，狀態顯示“已反饋”。這距離萬達商業在A股IPO排隊已有近兩年的時間。
2016年5月30日，當時還在香港上市的萬達商業公告宣布，控股股東萬達集團提出全購，總代價344.55億港元，并擬撤回H股的上市地位，同時申請發行A股，這意味著萬達商業正式啟動回歸A股之旅。
三個月后，萬達商業披露了在A股發行股份的招股說明書，根據招股說明書內容，萬達商業總計發行不超過2.5億股新股，即不超過發行后總股本的5.23%，募集資金120億元，折算下來平均每股發行價為48元。
澎湃新聞查詢萬達商業2015年9月提交的招股說明書發現，萬達商業IPO文件中涉及募資需求的大部分資產已出現重大變故。
曾和騰訊及百度共同成立的電子商務合影公司—萬達電商公司目前僅剩下萬達集團，騰訊及百度均已撤出。而萬達百貨已經收縮至40家左右，并且全部由萬達自持，在2017年萬達集團的主要工作目標中，王健林也并未提到萬達百貨。
萬達商業在招股說明書中稱，公司的主營業務為以萬達廣場及萬達城為核心產品的商業地產投資及運營管理，從收入構成看，包括三大板塊：投資物業租賃及物業管理業務、酒店業務和物業開發及銷售業務。
此外，側重文化娛樂及旅游消費的“萬達城”系列被列為萬達商業的核心產品。
萬達商業在招股說明書中表示，三個業務板塊相對獨立，但又具有緊密的協同作用，聯動發展，共同實現提升盈利能力、平衡風險的經營目標，促進本公司整體業務的快速發展，使本公司成為商業地產行業的領軍企業。
然而，這個曾被萬達商業列為核心產品的萬達城和構成萬達商業收入三大板塊之一的酒店業務大部分將被出售。
萬達商業不止一次在招股說明書中提到，其三大業務共同發展、相輔相成，業務板塊之間的緊密協同作用。
招股說明書中這樣寫著“具體而言，綜合體內的物業銷售的銷售回款可為投資物業及酒店的開發、運營提供充裕的資金，滿足其預期現金需求，保持公司在項目層面的經營現金流平衡。同時，銷售物業可為投資物業與酒店帶來客流量，增加人氣、縮短培育期，最終提升本公司的租金及客房收入。另一方面，投資物業及豪華酒店大多位于同一綜合體內，可滿足消費者多樣化的生活、工作、娛樂需求，加強了綜合體的功能定位、業態品質及市場競爭力，幫助帶動物業銷售的單價及銷售額。各個業態的相輔相成，提升了綜合體的整體商業吸引力，進一步提升項目的資產價值?！?/p>
值得注意的是，萬達商業在對酒店業的市場展望中稱，國內酒店集團向輕資產的盈利模式轉型。國際酒店管理集團在中國大多為輕資產化經營模式，收取高額管理費，相對于既做業主又做管理來說，“輕資產化”更加“旱澇保收”，風險更小，且回籠后的資金可用于其他投資。
在此次萬達出售旗下76個酒店的交易條款中提到，酒店交割后，酒店管理合同仍繼續執行，直至合同期限屆滿。
在“償債風險”中提到：本公司所從事的的商業地產開發需要投入大量資金，且近年來公司業務規模迅速擴大，大量新項目的實施導致資本支出、債務規模不斷增長，對流動資金的需求亦顯著增加。最近三年(即2012年、2013年、2014年)及一期末(截至2015年6月30日)，公司母公司資產負債率分別為88.32%、89.42%、78.52%和76.89%，合并報表后資產負債率分別為73.93%、73.58%、72.51%和72.68%，資產負債率處于較高水平。同時，公司短期、長期(含一年內到期)借款和應付債券金額合計分別為932.28 億元、1339.93 億元、1809.68 億元和1742.38 億元，有息負債的規模較大。
同時還提到，若國家加強對房地產行業金融信貸政策的調控，公司可能面臨較大資金壓力和財務成本壓力，影響公司債務清償能力，增加償債風險。同時，國內住宅、公寓等銷售物業市場如發生重大波動，或政府出臺政策對房地產消費進行引導，都可能影響公司新建項目的銷售，不利于存貨周轉和資金回收，并降低公司的償債能力。
2016年9月20日下午16時，登陸港交所637天的萬達商業正式退市。此前萬達私有化項目書顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市。同時，如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市，大連萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。
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