現(xiàn)在大房企，從拿地到開(kāi)盤(pán)要求在 100 天以內(nèi)（多層小區(qū)）， " 期房銷售 " 可以做到極限。 " 現(xiàn)房銷售 "，回款期從 100 天至少拉長(zhǎng)到 200 天以上，有的會(huì)到兩年，開(kāi)發(fā)商的資金效率將降低 1 到 2 倍。還有利率，假設(shè)現(xiàn)在最便宜的利率在10%，開(kāi)發(fā)商貸款10億人民幣，拉長(zhǎng)一年時(shí)間，就得多還1億元人民幣。期房還是現(xiàn)房，是革命的首要問(wèn)題，牽涉到房地產(chǎn)市場(chǎng)模式的根本變化。期房、現(xiàn)房這些政策，都是跟當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度密切相關(guān)的。2016年，樓市火爆，其他熱門城市也出臺(tái)了類似深圳的政策。
拿南京來(lái)說(shuō)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱得跟白天的月亮一樣，所以修改土地拍賣游戲規(guī)則，規(guī)定當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià) 80% 時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地后必須實(shí)行現(xiàn)房銷售。但今年7 月 18 號(hào)一大早，媒體興奮地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出讓公告，達(dá)到最高限價(jià)的 80%、90% 這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下的拿地 " 門檻 " 被取消了，現(xiàn)房銷售條款悄無(wú)聲息就此消失，原因很簡(jiǎn)單，南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不那么熱了，那干嘛還要膠柱鼓瑟？
有人歡呼是開(kāi)發(fā)商的重大勝利，簡(jiǎn)直是胡說(shuō)，哪有這么輕松取得的重大勝利！就在南京取消兩個(gè)門檻的時(shí)候，廣東江門出臺(tái)政策《商品房現(xiàn)售管理辦法（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》，被解讀為江門將實(shí)施 " 現(xiàn)房銷售 "，取消 " 期房銷售 "。7 月 18 日，江門市住建局工作人員說(shuō)，不對(duì)，從來(lái)沒(méi)有取消商品房預(yù)售制，此辦法只是一次修訂，現(xiàn)售管理已經(jīng)實(shí)行多年。《意見(jiàn)稿》所提到的“商品房必須是竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位（庫(kù)）”，僅僅針對(duì)現(xiàn)售房。我的判斷是，每個(gè)城市、每個(gè)時(shí)段，各個(gè)地方的房地產(chǎn)政策都會(huì)不同，目標(biāo)是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，在穩(wěn)定中緩慢轉(zhuǎn)型。有的時(shí)候你在這里因?yàn)槟衬呈械囊豁?xiàng)什么政策熱血沸騰，那個(gè)市迎頭潑過(guò)來(lái)一盆冷水。這個(gè)時(shí)候，請(qǐng)保持冷靜，堅(jiān)信有些規(guī)律不可摧毀。
在極端里過(guò)來(lái)的人，恨不得一天之內(nèi)市場(chǎng)就翻天覆地，看到一個(gè)現(xiàn)象就解讀出微言大義，其實(shí)說(shuō)明，從骨子里對(duì)市場(chǎng)規(guī)律不是那么信任。哪有那么多的微言大義？不過(guò)是我們希望和失望的投射，把市場(chǎng)看作自己預(yù)期的鏡子而已。深圳現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、南京取消現(xiàn)房銷售這兩件事，只說(shuō)明了兩件事，一：有的政策滯后，要在兩年之后，才會(huì)引起軒然大波。二，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降，地方政策會(huì)隨之改變，以維持市場(chǎng)基本穩(wěn)定。
看看深圳，按照現(xiàn)有的力度，房地產(chǎn)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，9月深圳新增住宅預(yù)售房源量環(huán)比上漲124.44%，新增求購(gòu)客戶量環(huán)比上漲72.7%，一二手房成交量下路，環(huán)比下跌超過(guò)三成，很多人手捂錢包、伸著脖子在觀望。在看全國(guó)的情況。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，土地樓面價(jià)、溢價(jià)率雙雙下跌。前三季度全國(guó)300城土地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率16.1%；住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢價(jià)率18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫了，預(yù)期已經(jīng)發(fā)揮作用了，那干嘛還要加大用藥量？
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