五、基金型信托模式

這種模式也稱房地產(chǎn)信托基金，應(yīng)該是現(xiàn)在最火的，因?yàn)樾磐信c基金具有天然的聯(lián)系，例如資金型信托本身就是基金。房地產(chǎn)信托基金的基本形式是股權(quán)投資信托計(jì)劃，即信托資金以股權(quán)投資形式入股項(xiàng)目公司成為股東、或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合資成立有限合伙企業(yè)成為合伙人等。該模式比較靈活，如期限可以長(zhǎng)短搭配，收益可以分檔、分層也可以分段，還可設(shè)置封閉期-開(kāi)放期或申購(gòu)與贖回制度等。

此外，根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求，在信托+有限合伙之外，可能還有多種組合，如信托+信托，信托+有限合伙+公司等等其它模式，這些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的靈活性等優(yōu)勢(shì)。而且也可以在信托合同、合伙協(xié)議、稅務(wù)優(yōu)化、利益分享、團(tuán)隊(duì)激勵(lì)、項(xiàng)目管理、監(jiān)管合規(guī)等方面靈活調(diào)整設(shè)計(jì)，還可以像基金一樣采取分期滾動(dòng)發(fā)行等形式。

六、混合型信托模式

將貸款、股權(quán)、權(quán)益型三種模式組合在一起使用，如股權(quán)投資+貸款、股權(quán)投資+權(quán)益投資、股權(quán) 投資+財(cái)產(chǎn)權(quán)信托等等，期限配置等方面均比較靈活。 一般采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施同前文的股權(quán)模式，即通過(guò)委派董事或財(cái)務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、資產(chǎn)質(zhì)押、第三方保證等方式完成。

混合型信托模式實(shí)際貸款型、股權(quán)投資性股權(quán)質(zhì)押型模式兩種或三種組合實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)融資角度講目前我操作信托計(jì)劃少混合型信托模式混合型信托股權(quán)貸款進(jìn)行組合運(yùn)用具強(qiáng)操作性能滿足融資同需求。

目前，主管部門房產(chǎn)信托發(fā)展對(duì)貸款型信托模式限制，鼓勵(lì)股權(quán)類、權(quán)益類或混合型信托發(fā)展。從發(fā)展趨勢(shì)看，適應(yīng)家政策斷變化房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)減少貸款型信托模式應(yīng)用更采用直接融資形式根據(jù)企業(yè)具體情況選擇股權(quán)投資型或股權(quán)質(zhì)押型或受益權(quán)信托等模式。

七、房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢(shì)

2017年房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求比較強(qiáng)烈,融資渠道主要依賴于信托,因此推動(dòng)了信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)信托一直在爭(zhēng)議中前行。一方面,房地產(chǎn)信托在去年實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng),另一方面,圍繞房地產(chǎn)信托違規(guī)處罰的案例也逐步增多。

進(jìn)入2017年以來(lái),違規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)更被列入信托公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)。去年5月份,北方信托因“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”被天津銀監(jiān)局罰款20萬(wàn)元;無(wú)獨(dú)有偶,昆侖信托亦在去年10月份因“違規(guī)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款”被寧波銀監(jiān)局罰款20萬(wàn)元。

并且,去年對(duì)房地產(chǎn)信托的嚴(yán)查甚至蔓延到其他金融機(jī)構(gòu)。2017年4月份,招商銀行上海分行被上海銀監(jiān)局處以420余萬(wàn)元的罰款,違法違規(guī)事實(shí)是“該行以‘投資資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)放信托貸款’為通道,向某投資管理有限公司放款,部分資金用于支付土地出讓金”。

在去年12月底,銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》中規(guī)定：不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。

2018年，房企將面臨融資難、融資貴的窘境，同時(shí)，隨著市場(chǎng)整體下滑，房企通過(guò)銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著，今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務(wù)壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。

另外銀行貸款、發(fā)債融資、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受限,信托成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道,預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)信托融資成本將維持高位。

在壓縮通道的行業(yè)發(fā)展大環(huán)境下,2018年房地產(chǎn)信托的機(jī)遇為何?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：房地產(chǎn)信托將圍繞真實(shí)的股權(quán)投資、商業(yè)地產(chǎn)投資、標(biāo)準(zhǔn)化融資等三個(gè)方向轉(zhuǎn)型。

一：將開(kāi)展真實(shí)的房地產(chǎn)股權(quán)投資。

信托公司開(kāi)展真實(shí)的房地產(chǎn)股權(quán)投資,一般聯(lián)合一定區(qū)域市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)商,重視項(xiàng)目所在區(qū)位和合作伙伴的操盤能力,深度介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā),獲取固定收益和項(xiàng)目分紅。在風(fēng)險(xiǎn)控制上,信托公司控制項(xiàng)目公司或者擁有重大事項(xiàng)的一票否決權(quán),對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資金監(jiān)管。

二：要開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)投資。

隨著一線城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,信托公司重視存量物業(yè)的升級(jí)改造機(jī)會(huì)。信托公司設(shè)立私募不動(dòng)產(chǎn)投資基金,收購(gòu)商場(chǎng)、辦公樓、長(zhǎng)租公寓等物業(yè),通過(guò)對(duì)物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造,在較短時(shí)間內(nèi)提升物業(yè)租金。在持有物業(yè)并運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間再通過(guò)整棟轉(zhuǎn)讓,或者通過(guò)發(fā)起REITs實(shí)現(xiàn)退出。商業(yè)地產(chǎn)投資所需專業(yè)能力很高,信托公司一般設(shè)立專業(yè)子公司或?qū)ｉT業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展此類業(yè)務(wù)。

三：探索標(biāo)準(zhǔn)化融資。

針對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托融資成本較高、期限較短的劣勢(shì),信托公司開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品,包括物業(yè)收費(fèi)權(quán)、購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),發(fā)行ABS或者ABN,對(duì)接資本市場(chǎng),提高融資期限,降低融資成本,為房企提供延伸服務(wù),拓展信托公司與大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合作的空間。

由于銀行貸款、發(fā)債融資、私募基金等房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受限,信托成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。2018年,信托將依舊是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資渠道,房地產(chǎn)信托繼續(xù)是信托的重要業(yè)務(wù)方向。獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)隨時(shí)關(guān)注財(cái)經(jīng)365網(wǎng)站。