淺談房地產信托融資模式及發展趨勢
2018年，房企將面臨融資難、融資貴的窘境，同時，隨著市場整體下滑，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著，今年大部分房企將面臨資金荒，加上自身的債務壓力，房企資金鏈安全面臨較大壓力。另外銀行貸款、發債融資、私募基金等房地產企業傳統融資渠道受限,信托成為房地產企業的重要融資渠道,預計2018年房地產信托融資成本將維持高位。在壓縮通道的行業發展大環境下,2018年房地產信托的機遇為何?業內人士認為：房地產信托將圍繞真實的股權投資、商業地產投資、標準化融資等三個方向轉型。
一、貸款型信托模式
這是最為基礎，也是最簡單的形式，即我們通常所說的信托貸款，委托人（投資者）投資信托公司，由信托公司向開發商發放信托貸款，開發商提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配 信托收益和本金。
實際上，相較于銀行貸款而言，信托貸款受規模、資金成本、期限、退出形式、資金用途、托管、風險資本計提等方面的限制，并沒有什么優勢。那為什么信托貸款模式還會在一定時期內受到追捧呢？這主要是因為目前能夠通過銀行或得貸款的房地產企業較少，并且限制較多、要求較高，而房地產的高抵押和質押等優勢又使得很多銀行趨之若鶩，因此信托貸款應運而生。不過，在政策的約束下，目前這種模式幾乎已經無法運轉。
此外，貸款模式對房地產企業有一定要求，如土地使用證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證等四證齊全，自有資金比例不低于30%、二級以上開放資質等，甚至有些還對排名有一定要求等。
二、股權型信托模式
這種方式是相對能夠發揮信托公司在實業直投、投融資對賭、補充項目資本金、撬動其它資金來源等方面的優勢。主要有兩種方式：一是信托公司以信托資金的形式直接入股開發商、受讓股權、參與增資擴股等，成為其股東，在期限等條件滿足時，按約定 由開發商或其它第三方根據約定價款收購信托的持股部分；
二是信托公司僅用信托資金中很少的一部分入股開發商，然后將剩余的信托資金按照股東借款的形式進入開發商，同時這部分資金的償還順序排在銀行貸款或其它債務之后。這兩種形式的信托資金均可作為資本金。
此種模式的關鍵在于信托公司對于項目的控制地位以及股權如何退出等問題，有點類似于私募股權基金的操作模式，而目前市場上所謂的房地產信托基金多數是此類。
三、權益型信托模式
應該說該種模式是充分利用了投行思維，其主要思路是，房地產企業一般利用的資產收益權包括租金收益權、股權收益權、項目收益權、應收賬款收益權等方式，結合信托公司的買入返售業務模式，以資產權益轉讓和附加回購承諾等方式與信托公司開展合作。
具體做法是，信托公司成立信托計劃，向投資者募集資金，同時信托公司與房地產企業簽訂權益轉讓合同 ，由信托公司受讓權益、房地產企業后續回購權益并提供擔保，房地產企業以轉讓權益的信托資金投資項目等。
四、類資產證券化信托模式
這種方式相對比較靈活，其關鍵點是加入了信托受益權，即房地產財產權信托+信托受益權轉讓。請注意這里的信托受益權是需要進行信托登記的。該模式的具體做法是：
第一，房地產企業作為委托人（也是次級受益人）與信托公司簽訂財產權信托合同，信托公司作為房地產企業的代理人，負責轉讓信托受益權，并收付轉讓款。
第二，信托公司向投資者轉讓信托受益權，這里的投資者也是優先級受益人。
第三，房地產企業一是負責投資項目，獲取收益，并收購上述的信托受益權。
第四，信托公司是房地產企業的代理人，也是投資者的受托人。
第五，投資者與房地產企業分別是優先級與次級受益人，均是信托公司的委托人。