地產:坐擁優質資源,迎來業績爆發期。公司地產業務分布在深圳、上海、長沙、南寧、惠州、廣州六大城市,2016年末未結轉建面約230萬平米,其中一線占比達38%。2017-2018年公司將迎來多個項目結算,且拿地時點主要集中地價大漲前的2013-2014年,上海天健萃園、南寧天健領航、南寧天健西班牙小鎮地價與房價比分別僅為30.5%、28.8%和20.8%,毛利率有望維持高位。2019年深圳天健天驕將進入結算周期,該項目貨值近200億,總地價僅25.8億,為2019-2020年業績爆發奠定基礎。預計2017-2019年地產結算凈利潤分別為6.3億、14.3億和29.7億。未來香蜜新村、市政大廈、粵通工業區、華富工業區等項目均有望受益深圳城市更新,保障未來三到五年深圳項目開發和利潤貢獻。
建筑施工:結構升級疊加領域擴張,毛利率有望提升。公司傳統建筑施工業務門檻較低,市場低成本無序競爭激烈,2016年毛利率僅4.8%。近年公司加快仍施工承包商向工程總包商轉型升級,2016年至今單獨或聯合中標南山高新區交通改造工程等5個EPC項目,中標總金額達91.6億。
EPC(工程總承包)對投標人門檻要求較高,參與者多為央企,避免此前施工業務低成本無序競爭,中國中冶等央企工程承包毛利率基本在10%左右。隨著業務結構的轉型升級,預計公司建筑施工業務毛利率有望逐步提升。按照目前施工業務每年40億營收,毛利率每提高1個百分點估算,可增加4000萬毛利。同時在業務領域上,公司積極布局圍填海、海綿城市、綜合管廊、治水提質、河流治理等新型業務領域,搶占市場先機。
城市服務:參與羅湖棚改,拓寬業務領域。2016年公司物業租賃實現營收1.67億,同比增長15.2%。2016年末公司可供出租物業建面22.1萬平米,同時深圳天健科技大廈預計2017年下半年投入使用,該項目建面7.11萬平米,按照120元/月/平米的租金、90%的出租率估算,每年可帶來0.92億租金收入。此外公司部分存量物業位于城市核心地段,易于變現回收現金流,2017年一季度通過出售深圳香蜜三村及長沙天健芙蓉盛世花園存量物業,實現營業收入5.82億元,不排除未來進一步處理存量物業的可能性。積極參與深圳羅湖棚改,該項目估算總投資額約為150億元,按6%的服務費可貢獻超過9億營收,同時利于后續獲取其他棚戶區改造項目和潛在二級市場開發機會。
“引入戰投+員工持股+資產注入”,激發國企活力和動力。2015年12月公司完成22億元非公開發行,引入包括硅谷天堂在內的多個戰略投資者,實現核心骨干持股(持股4.8%),考慮分紅轉股后成本價約5.0元/股,鎖定期三年,2018年底解禁,股權結構優化和核心員工利益綁定激發國資活力和動力。2016年9月公司以7.07億元完成對粵通公司的收購,粵通公司主要仍亊道路施工維護、園林綠化施工等業務,對其收購利于進一步延伸天健集團建筑施工業務產業鏈,鞏固其在深圳市屬建筑領域的行業龍頭地位。
盈利預測和投資評級:由于萊寶高科減持和羅湖舊改拆遷進度具有一定不確定性,僅考慮公司傳統地產、物業租賃和建筑施工業務,預計公司2017-2019年EPS分別為0.58元、1.29元和2.61元,當前股價對應PE分別為18.0倍、8.1倍和4倍。公司未來三年業績復合增速超過90%,當前市值僅124億,測算每股NAV16坒,較當前股價溢價54%。公司作為市場難得的業績持續高增長房企,且超過40%的土地儲備位于粵港澳大灣區,有望受益粵港澳大灣區建設,維持“強烈推薦”評級。