幾天前，陶然亭地區(qū)一套60余平方米兩居室第四次下調(diào)了價(jià)格。過(guò)去20多天，這套房子已從810萬(wàn)元降到了720萬(wàn)元。
堪稱“史上最嚴(yán)”的北京樓市調(diào)控邁入第三個(gè)月，價(jià)格曾一路堅(jiān)挺的“學(xué)區(qū)房”扛不住了。記者連續(xù)多日走訪調(diào)查東西城多個(gè)“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)一天一個(gè)價(jià)的“學(xué)區(qū)房”成交量急劇下滑，引發(fā)價(jià)格松動(dòng)，中介方面甚至主動(dòng)勸業(yè)主降價(jià)，不少房源價(jià)格跳水近百萬(wàn)元。
從猛漲百萬(wàn)變成驟降百萬(wàn)
“即便是降到720萬(wàn)元的價(jià)格，也很難賣出去。”負(fù)責(zé)陶然亭地區(qū)上述房源的中介經(jīng)紀(jì)人陳賀(化名)說(shuō)，由于價(jià)格依然較高，并不準(zhǔn)備將房源掛在網(wǎng)上。
陶然亭地區(qū)多個(gè)小區(qū)可以劃片陶然亭小學(xué)和育才小學(xué)，甚至直升北師大附中和育才中學(xué)，讓這里的二手房源多年來(lái)成為“香餑餑”。
今年3月初，這一帶的“學(xué)區(qū)房”開(kāi)啟了“飆價(jià)模式”。價(jià)格跳漲的速度讓中介經(jīng)紀(jì)人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標(biāo)價(jià)555萬(wàn)元，由于三個(gè)買家搶著要，成交價(jià)格竟然猛漲至630萬(wàn)元。
然而，記者走訪發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)近百萬(wàn)元的跳漲如今變成了近百萬(wàn)元的驟降，并在多地蔓延。裕中東里58平方米兩居室的報(bào)價(jià)已從845萬(wàn)元降至758萬(wàn)元；新外大街57.9平方米兩居室從924萬(wàn)元降到860萬(wàn)元；六鋪炕57平方米兩居室也從870萬(wàn)元降到802萬(wàn)元。
“從報(bào)價(jià)上看，周邊小區(qū)已經(jīng)下降了大約15%。”陶然亭一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，即使是一度火爆的“學(xué)區(qū)房”也已經(jīng)進(jìn)入買方市場(chǎng)，二三月份時(shí)出現(xiàn)的賣家挑買家變成了現(xiàn)在的買家挑賣家。業(yè)內(nèi)分析，類似的降價(jià)房源有望越來(lái)越多。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)，降價(jià)有可能傳導(dǎo)給周邊房源，如果價(jià)格松動(dòng)，低價(jià)房源增多，后續(xù)房源有可能跟跌。
成交量大減 中介勸降價(jià)
陶然亭這套兩居室90萬(wàn)元的下調(diào)記錄中，曾在5月出現(xiàn)了60萬(wàn)元的大幅變動(dòng)。
“沒(méi)有業(yè)主愿意主動(dòng)降價(jià)，這次大幅調(diào)價(jià)其實(shí)是中介進(jìn)行勸說(shuō)后才實(shí)現(xiàn)的。”陳賀解釋，最近中介方面對(duì)各個(gè)小區(qū)都設(shè)置了單價(jià)上限，勸說(shuō)此前入市的高價(jià)房源業(yè)主下調(diào)價(jià)格，一旦超過(guò)上限都不會(huì)掛網(wǎng)銷售。
“勸降價(jià)”的舉動(dòng)背后，是中介的成交壓力。“上個(gè)月我們?nèi)曛怀山涣艘惶追浚€是老客戶的。”陳賀介紹，2月、3月時(shí)，他所在的門店曾創(chuàng)下單月成交20套房的記錄；自“3·17”等樓市調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，成交量大減。
北京自3月17日開(kāi)啟的新一輪樓市調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控季”。在首付比例抬高、認(rèn)房又認(rèn)貸等措施外，其他部門也加入進(jìn)來(lái)——不久前，教育部門發(fā)布，今年多校劃片的參與學(xué)校和比例都將增加，西城三所小學(xué)開(kāi)始試點(diǎn)多校劃片入學(xué)。
也就是說(shuō)，一套1000萬(wàn)元的“學(xué)區(qū)房”，除了要承擔(dān)八九百萬(wàn)元的首付款外，還有可能進(jìn)不了中意的學(xué)校。多位中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，買家開(kāi)始擔(dān)憂，單價(jià)十幾萬(wàn)元買了房子，最終會(huì)不會(huì)上了單價(jià)七八萬(wàn)元小區(qū)對(duì)口的學(xué)校？
而在東城區(qū)史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價(jià)格是650萬(wàn)元，中介方面介紹這個(gè)價(jià)格比起“3·17新政”之前的七八百萬(wàn)元要便宜多了。“雖然目前報(bào)價(jià)650萬(wàn)，但我們跟業(yè)主談了，把價(jià)格降到590萬(wàn)元。”東城區(qū)我愛(ài)我家一中介門店經(jīng)紀(jì)人小趙說(shuō)，即使是“學(xué)區(qū)房”，目前成交量也大幅減少，“能成交的都是業(yè)主急著賣、降了價(jià)的。”
從8成漲價(jià)到8成降價(jià)
北京樓市已經(jīng)歷了兩個(gè)多月的政策發(fā)力期。來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主由3月份80%的漲價(jià)到目前超過(guò)80%的降價(jià)，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。
“門頭溝區(qū)所有調(diào)價(jià)的房源中降價(jià)房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義兩個(gè)外圍城區(qū)降價(jià)房源占比緊隨其后。”鏈家研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
在各區(qū)降價(jià)房源中，西城、東城調(diào)價(jià)中降價(jià)平均降幅分別為7.8%、7.4%。“這兩個(gè)區(qū)是中小學(xué)教育資源富集區(qū)，也是北京二手房房?jī)r(jià)的高地。”他解釋，限購(gòu)限貸政策加碼、尤其是精準(zhǔn)調(diào)控“學(xué)區(qū)房”后，“學(xué)區(qū)房”預(yù)期發(fā)生了松動(dòng)，導(dǎo)致前期價(jià)格上漲過(guò)快的東西城區(qū)域調(diào)價(jià)中降價(jià)幅度相對(duì)更大。
但僅僅依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約，仍難根除“學(xué)區(qū)房”高燒不退的問(wèn)題。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要想解決“學(xué)區(qū)房”價(jià)格畸高問(wèn)題，就必須改善教育資源分配格局。除了完善相關(guān)的教育政策外，加大教育資源方面的投入或許才是根本辦法。