財經365訊（編輯 錢多多）近期，北京、廣州、武漢、鄭州、濟南、珠海、青島等多地房貸利率上調，頻頻刺激購房人神經。更有報道指出，中信銀行在北京地區大幅上調按揭利率，并暫停了200萬元以上按揭貸款業務。
按理說，房貸業務一向是銀行喜歡的“香餑餑”，且年初并沒有貸款額度的限制，銀行為什么要抬高房貸門檻，將按揭貸款的購房人拒之門外呢?更讓人關心的問題是，這房貸利率還會漲嗎?
要回答這些問題，首先要找出銀行對房貸業務作出調整的根本原因。下面做重點分析。
1、居民債務過高已引起監管重視
一般而言，我國居民債務的主體部分是按揭貸款。2017年末，我國個人住房貸款余額高達21.9萬億元，占整個居民部門貸款余額比重70.2%。居民部門債務占GDP的比重(即居民杠桿率)也從2015年的36.4%大幅上升到48.3%。居民杠桿率急劇上升，也引起了監管部門的高度關注。
首先看央行的態度。2016年2月的兩會期間，央行行長周小川表示：
“個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發展的階段，個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，銀行覺得還是比較安全的產品，所以有很大的發展機會”。
但在2017年10月的十九大期間，周小川的話鋒已有所轉變，他說：
“關于家庭部門的債務杠桿率，從全球比較來講，中國還不算高，但是最近幾年增長很快。這個快的程度提請大家注意，不是說現在就要去杠桿，而是說增長的過程要注意質量，要使增量部分保持穩健，同時又是高質量的。”
到了2018年1月，在銀監會召開全國銀行業監督管理工作會議上，已經提出今年銀監會的第二項重點工作是“努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長”。
監管部門對于居民加杠桿行為從“鼓勵”轉變為“抑制”，是銀行對房貸業務漸趨“敬而遠之”的政策原因。
2、房貸利率未來仍有上漲空間
除了監管部門的態度轉變外，財務可持續原則也是銀行開展房貸業務的動力不再強烈的重要原因。
商業銀行的財務可持續原則，要求銀行的存貸款業務保持一定幅度的息差，即銀行的貸款業務利率要高于存款業務利率，以此保證息差利潤。要維持一定的息差，首先要明確銀行資金成本的兩個基準。
一是銀行理財產品收益率。銀行理財產品收益率可以大體反映商業銀行負債端資金成本波動趨勢。歷史數據顯示，銀行房貸業務的息差保持在1.5個百分點左右，才能保證商業銀行的房貸業務保持財務可持續不虧本。2017年二季度末，銀行理財產品收益率和按揭利差的息差接近于零，盡管在年末擴大到0.33個百分點，但與歷史均值1.5個百分點仍有不小的差距(見下圖)。因此，以銀行理財產品收益率為基準，房貸利率仍有1.2 個百分點的上升空間。
二是同業存款利率。同業存款利率是衡量其銀行負債成本的一個重要基準。2016年四季度以來，銀行同業存款利率從2.85%持續上升至2017年末的5%左右，而同期按揭貸款利率也上升到5.26%，二者利差僅為0.26個百分點。同樣，要維持1.5個百分點左右的利差，房貸利率可能會上升到6.5%左右。
綜合兩方面因素，若以當前銀行理財產品收益率和同業存款利率為基準，再加上1.5個百分點的息差，房貸利率可能還有1.2個百分點的上升空間。
3、貸款基準利率長期保持不變
需要說明的是，當前由于貸款基準利率長期未見調整，銀行各類貸款只能調整基準利率的上浮幅度，來影響貸款利率的實際水平。
在貨幣政策事實上偏緊的背景下，為何央行遲遲未對貸款基準利率做出調整?原因可能有兩方面：
一方面是調整基準利率的影響過大。盡管2017年中國經濟形勢超出預期，但要稱之為新周期還為時尚早，決策者始終面臨經濟增速回落的壓力。而央行上調基準利率，很大程度上預示著貨幣政策的轉向，對宏觀經濟的整體影響太大。
另一方面，在存貸款利率市場化的環境下，央行利率傳導機制也發生了變化：央行通過調整資金市場利率或公開市場操作規模，引導銀行從央行獲得資金的成本變化，然后銀行通過調整貸款利率的上浮或折扣幅度，進而影響實體經濟的融資成本。由此，在新的利率傳導機制下，貸款基準利率長期滯后于資金市場成本的變化，某種程度上已經失去了“基準”作用。
4、貸款基準利率不變利好購房者
在貸款基準利率保持不變的情況下，商業銀行為了保證房貸業務不虧本，將可能繼續采取以下兩種策略：
一是無論是首套房還是二套房按揭貸款利率，對于基準利率的上浮空間將繼續擴大;
二是拖延放款時間，減少貸款額度，變相提高按揭貸款難度，或者干脆直接取消房貸業務，這種現象在今年的房貸業務中將可能越來越普遍。
對于購房者而言，在新的利率形成機制下，變相的固定利率按揭產品時代正在來臨。其邏輯過程是：
當前按揭貸款的批貸核心條款是確定基準利率的上下浮動幅度，且該幅度在合同期內不變。如果貸款基準利率長期不變，按揭利率也將長期保持不變。
一旦這種趨勢能夠延續，對購房者卻是一件好事——因為在固定按揭貸款利率情況下，購房者更容易根據當期家庭收入，合理評估自身還款能力，防范家庭財務風險。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！