財經365訊(編輯 錢多多)過去一年，對冷暖感觸最深刻的或許要數環京樓市的投資客。根據社科院的報告，去年環北京的廊坊房價下跌36%，大量投資投機者被套牢;燕郊房價也大跌三成，部分樓盤甚至10%首付“壓房”。
環京迅速降溫，一是源于高壓調控，二是帶動其上漲的北京也熄火了——北京的熄火同樣源于調控。無論是跟北京過去的年份比，還是和其他城市比，2017年北京的樓市調控都是十分嚴厲的。
目前，大家關心的是，2018年北京的樓市會怎么走?我認為，全球加息周期和調控高壓持續的大勢下，今年北京的房價還將繼續會壓制，難有反彈;然而，鑒于2017年大量的剛需和改善型客群體的購房需求被壓制，而去年的供地大增，且住建部明確表示要支持剛需和改善型購房需求，2018年，北京樓市成交量有望較大幅的增長。
1、調控不放松、利率上行的態勢下
2018年北京的房價將繼續被壓制
最近一輪的樓市暴漲，肇始于2015年以來的降息降準。而如今，全球已進入加息時代。沒有了貨幣的水，房價這艘船是很難往上走的，哪怕北京也不例外。
首先，從宏觀的角度看，美聯儲加息以來全球已經進入加息時代。
中國雖然沒有明確加息，但是去年12月14號當天，央行上調逆回購和MLF操作利率5個基點，以對沖美聯儲加息的影響。
業內普遍預測，2018年美聯儲還將加息3~4次，央行很有可能在2018年底跟進加息，不是不加息，只是時間早晚的問題。
另一邊，商業銀行受自身利益的驅動，借著調控的檔口，早已經推動加息。過去一年，全國首套房貸平均利率已經由4.45%上漲到5.39%(如下圖所示)!
首套房貸款利率持續上升，讓不少剛需和投機客叫苦不迭。這主要是因為大家享受低利率的好處太久了，面對飆升的利率，就像一個在沿海生活久了的人，突然到了高原上，肯定會有點不適應。
其實，這才剛剛開始。因為，對大多數銀行來說，當前房貸就已是低利潤產品。未來一旦加息，商業銀行必然也要繼續上調房貸利率，以紓解獲取的資金成本上漲帶來的壓力。
前不久，央行金融研究所所長孫國峰表示也表示，資產泡沫的背后就是銀行的過度借貸，而過度借貸往往是由超低利率引起的。因此，不能給予市場長期處于低利率的預期。2018年利率上調幾成定數。
而過去的歷史無不表明，利率持續上升只抑制房價上漲，甚至會刺破資產泡沫。因此，指望北京樓市2018年反彈非常不現實。
其次，北京有風向標意味，在房住不炒的大勢下斷不會放松調控。
每過一段時間，市場上就會傳出調控放松的消息，比如前幾天就傳言安徽合肥突破了限價。這些傳言最終都被證明是謠言。
其實，自從提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這個國家定位后，就已經為房地產大局定了方向。這將是未來很長一段時間的指揮棒，只要長效機制沒出臺，就別輕易幻想調控會放松。
而北京的動作有風向標意味，全國人民都看著，斷然不敢不講政治。比如去年5月，北京主要的商業銀行收緊房貸政策，首套房執行4.9%的基準利率，二套房的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%，執行5.88%的年利率。頓時，“央行針對樓市‘定向加息’啦”的躁動和恐慌就迅速蔓延開來。
其實，早在北京之前，就已經有很多城市上調利率。但北京“定向加息”最為引人注目，因為北京是全國人民的北京，聚集了太多的目光，又是熱點中的熱點城市，一舉一動起著風向標的作用。
北京打個噴嚏，其他城市就會感冒。隨著北京“定向加息”，其他城市立刻跟進。在其他地方依然保持調控高壓的情況下，北京斷然不敢隨意放松。