住房供應(yīng)體系是住房制度的核心。以1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件為重要標志,按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求,逐步推動住房商品化、社會化,實現(xiàn)了福利分房到通過市場解決住房的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場初步形成,商品住房市場得到快速發(fā)展,到2016年,全國城鎮(zhèn)人均住房面積達到36平方米,城鎮(zhèn)住房水平得到較快提高。特別是,2013年以來,遵照習近平總書記關(guān)于“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”的指示,各級政府高度重視困難群眾的住房保障,大力開展棚戶區(qū)改造,整頓和規(guī)范市場秩序,以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系基本建立。到目前,住房總量問題基本得到解決,戶均達到1套房,住房質(zhì)量也大幅提升,但住房的結(jié)構(gòu)性問題依然突出,部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足,為此,特別需要進一步完善覆蓋全體居民需求的住房供應(yīng)體系。
完善住房供應(yīng)體系需要將住房供應(yīng)從過去的“兩分法”過渡到“三分法”。即:在居民收入與房價矛盾突出的城市,住房供應(yīng)從過去保障和市場的“兩分法”改為保障、支持和市場“三分法”,在住房保障供給和市場供給之間增加有政策支持的“共有產(chǎn)權(quán)住房”,滿足首次置業(yè)的“夾心層”住房需求。最終形成政府(或單位)擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房、政府和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系,同時,圍繞這一住房供應(yīng)體系建立相應(yīng)的配套政策,穩(wěn)定社會預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。
以滿足新市民住房需求為重點,實現(xiàn)多渠道保障。經(jīng)過多年努力,我國的住房保障取得了重大成績,各地符合保障條件的本地戶籍居民已經(jīng)基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。但對照全面建成小康社會,實現(xiàn)全體人民住有所居的目標,住房保障還需在擴大保障覆蓋面、豐富保障方式和管理精細化等方面繼續(xù)努力。通過階梯式的住房保障方式,將政策擴大到滿足一定條件的非戶籍居民,促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶,支持集中用工企業(yè)解決無房職工的基本住房需求,并納入公租房管理;通過棚戶區(qū)改造改善低收入群體的住房條件;在實物保障的基礎(chǔ)上,完善貨幣化保障方式,通過向保障對象發(fā)放租金補貼等形式,增強符合條件的保障對象的租金支付能力;完善征信機制、審核機制、退出機制,建立高效管理機制,實現(xiàn)精準保障。
以首次置業(yè)家庭為重點,熱點城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。2007年以來,我國城鎮(zhèn)住房保障制度逐步建立,針對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭實施住房保障,其住房問題正逐步得到解決。然而,在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房價上漲較快的城市,中等收入家庭中出現(xiàn)了既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”,這部分家庭的住房困難問題在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系中缺乏有效的解決辦法。目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規(guī)模較快的城市,這些城市應(yīng)加大共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府與個人共同持有產(chǎn)權(quán)的政策支持性住房,由于政府持有部分產(chǎn)權(quán),因此降低了購房人購房的支付價格。通過共有產(chǎn)權(quán)住房供給,既可以切實滿足首次置業(yè)而購房支付能力不足家庭的住房需求,確保實現(xiàn)住有所居,又可防止政策尋租、平抑房價、穩(wěn)定住房建設(shè)發(fā)展。因此,這是解決“夾心層”居民住房需求的可行方式,是吸引人才的有效手段,是完善和規(guī)范住房供應(yīng)體系的重要舉措。
以發(fā)展機構(gòu)租賃為重點,健全商品住房市場體系。我國租賃市場解決了相當一部分的新增住房需求。但當前租賃市場發(fā)展尚不成熟,主要表現(xiàn)為:一是租賃市場不夠規(guī)范。存在隨意漲價、隨意解除租賃合同的現(xiàn)象,租戶利益缺乏有效保障。二是規(guī)范的機構(gòu)租賃房缺失。我國住房租賃一直是以分散的小業(yè)主提供為主,缺乏機構(gòu)投資運營的租賃房,主要原因是租金收益難以覆蓋融資成本和運營成本,政策支持力度不夠。當前推動住房消費的租售并舉,大力發(fā)展租賃市場關(guān)鍵要有三方面的政策措施:第一,增加機構(gòu)租賃住房的供給,培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè),提升住房租賃行業(yè)的專業(yè)化服務(wù)水平;第二,在人口凈流入的地區(qū),積極探索集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,實現(xiàn)多元化、多主體供應(yīng);第三,出臺細化的規(guī)范租賃住房市場的法律法規(guī),建立住房租賃信息和交易服務(wù)平臺,保護市場主體的合法權(quán)益,實施基本公共服務(wù)租售同權(quán),通過各項政策支持,鼓勵先租后買、梯級改善。最終實現(xiàn)租賃市場、新建商品住房市場和存量住房市場的共同發(fā)展。