財經(jīng)365訊（編輯 孫遠之）2月3日，萬科發(fā)布了今年首個月的銷售成績單，當月銷售金額為680億元，繼續(xù)維持較高的增速。不過，在行業(yè)龍頭公司銷售額不斷攀升的背后，地產(chǎn)行業(yè)資金成本提升、房貸利率不斷攀升以及銷售降溫等尷尬不斷暴露。
有統(tǒng)計顯示，1月份15家大房企銷售額接近4000億元，環(huán)比下降10%以上。有機構(gòu)人士預(yù)計，經(jīng)過去杠桿等因素，部分融資渠道不暢的地產(chǎn)公司未來存在資金鏈斷裂的風險。
投資方面：A股市場上，投資者追風地產(chǎn)股也需要理性，要以業(yè)績?yōu)楹诵摹?/span>
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有統(tǒng)計顯示，今年首個月雖然15家大型開發(fā)商銷售額接近4000億元，但環(huán)比已明顯下降。這也使得行業(yè)洗牌苗頭出現(xiàn)，大房企并購頻繁。
大房企紛紛上演并購大戲
廣州日報全媒體記者對比發(fā)現(xiàn)，去年1月份萬科實現(xiàn)的銷售面積為352.9萬平方米，銷售金額481.2億元。這也意味著，今年首個月，作為行業(yè)龍頭，萬科的銷售面同比增長25.81%，銷售金額同比增加41.27%。同時，今年1月份，萬科新增加14塊土地儲備，合計101.7萬平方米。如果按照權(quán)益計算，萬科需要支付的土地出讓金為70.54億元。
根據(jù)中國指數(shù)研究院最新報告，1月份單月銷售破百億的房企有19家，不同梯隊房企均實現(xiàn)較高增長。其中碧桂園、萬科、恒大銷售額均突破600億元。萬科、保利、綠地等15家龍頭房企當月合計銷售3727億元，同比增長49.4%。實現(xiàn)銷售面積3059萬平方米，同比增長44.1%。但環(huán)比雙雙回落，跌幅分別達到13.7%和1.8%。中信證券地產(chǎn)行業(yè)分析師程聰表示，從數(shù)據(jù)對比看，盡管大民企銷售增速仍然快于大國企，但國企的劣勢明顯縮小。
“雖然幾家大的開發(fā)商銷售業(yè)績表現(xiàn)良好，但市場整體依然在下行通道中。”廣州有開發(fā)商人士告訴記者。他認為，過去三年，房地產(chǎn)行業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生較大的變化，市場資金快速向大開發(fā)商集中，“類似于過去家電等行業(yè)的洗牌，最終市場就剩下幾家大型巨頭。”
實際上，洗牌趨勢之下的大房企并購也紛紛上演。今年1月23日綠地以18.55億收購宋隆小鎮(zhèn)70%股權(quán)，項目總面積約300萬平方米，是綠地在珠三角繼佛山高明千畝文旅小鎮(zhèn)項目后的第二個文旅項目。另外，碧桂園4.03億元獲取銀億50%股權(quán)。招商蛇口8.72億元收購東風汽車房地產(chǎn)80%的股權(quán)，獲得位于武漢和十堰9個項目。旭輝集團收購青島銀盛泰50%股本權(quán)益。禹州地產(chǎn)38億元吞下沿海家園，涉及旗下恒華集團100%股權(quán)，建筑面積548萬平方米。
部分房企有資金鏈斷裂風險
今年1月31日，地產(chǎn)圈曝光稱，曾經(jīng)為碧桂園管理層帶來巨額財富的項目跟投制度，如今卻需要依靠總裁莫斌督促來執(zhí)行，凡逾期跟投的區(qū)域總裁，暫停發(fā)工資和所有獎金，其他逾期跟投個人，則將被暫停發(fā)放所有獎金；逾期一周的，需要離開現(xiàn)工作崗位。有分析認為，去年銷售冠軍的碧桂園都如此，其他中小房企項目資金供給不容樂觀，甚至部分房企存在資金鏈斷裂的風險。“現(xiàn)在銀行信貸總體還可以，但也不是很好貸。”一位全國性開發(fā)商區(qū)域銷售總監(jiān)直言。
數(shù)據(jù)顯示，過去三年，碧桂園業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，并且在2017年銷售額達到5508億元，登頂全國地產(chǎn)商銷售冠軍。而作為銷售冠軍的碧桂園，這種看似福利的項目還要總裁簽發(fā)“要么跟投，要么走人”的文件，讓很多業(yè)界人士驚訝。“這也從側(cè)面說明，目前行業(yè)資金面并不那么寬松。”一位房地產(chǎn)中介人士稱。
最新數(shù)據(jù)顯示，去年12月末，M2余額167.68萬億元，同比增長8.2%。與此同時，新增信貸也創(chuàng)下一年多以來的水平。2017年12月新增人民幣貸款5844億元，創(chuàng)下全年最低水平，環(huán)比下降48%。居民中長期貸款新增3100億元，加杠桿速度逐步放緩。因此，從整體環(huán)境看，資金供給收縮對行業(yè)的影響并未改變。莫尼塔機構(gòu)最新的調(diào)研也顯示，由于信貸額度緊張，今年1月新增信貸可能遠遠不及歷史同期。甚至有銀行透露，長三角地區(qū)信貸額度較去年同期縮減大致一半，珠三角地區(qū)授信規(guī)模一直在持續(xù)縮減。
市場成交量也持續(xù)走低。克爾瑞研究中心表示，全國1月份房地產(chǎn)整體成交放緩。該機構(gòu)監(jiān)測的29個重點城市成交量為2226萬平方米，環(huán)比下降25%。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師程聰指出，隨著金融嚴監(jiān)管的趨勢不斷強化，未來資金成本可能呈現(xiàn)差異化上升的格局，其中，中小地產(chǎn)企業(yè)可能面臨融資渠道不斷收緊，對個別非上市，融資渠道匱乏的企業(yè)而言，這可能意味著企業(yè)有資金鏈斷裂的風險。即使部分大房企暫時來看資金鏈仍然不成問題，但企業(yè)利潤可能會被未來資金成本所侵蝕。
在A股市場上，地產(chǎn)股經(jīng)歷的跨年大漲之后，出現(xiàn)連續(xù)下跌，上周地產(chǎn)指數(shù)下跌了5.44%。而對未來地產(chǎn)股，有機構(gòu)認為，從估值來看，龍頭房地產(chǎn)公司還是有進一步提升空間。但行業(yè)分化依然明顯，整體依然需要理性看待。
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