7月17日，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在中國新聞社主辦的“國是論壇”上進行演講。
分析房地產市場和其他行業不一樣，它是一個區域性的市場，所以我們既要看全國整體的房地產態勢，又要看不同地區，比如中西部與大中城市之間的差異，這樣分析起來才能夠看得清楚。總體來說房地產市場，一個是在2016年的全國銷售達到歷史高峰的基礎上，今年繼續增長，投資的增長數值去年開始恢復正的，這是不錯的市場反映，因為銷售是最前衛的數據。
去年年底在一線城市，今年年初在熱點二線城市出現了高幅增長。房價現在這幾個月下來趨于平穩的狀態，增長幅度放緩。我們可以從銷售額和銷售面積之間來比較。比如，2016年銷售面積增長速度是22.5%，銷售額增長34.8%，差距12個百分點。而今年1到6月份我們銷售的面積是16.1%，銷售額是21.5%，差五個百分點，因此可以說房價總體趨于平穩狀態。
現在，全國房地產的庫存正在減少。去年年底的庫存是7億平方米，今年到目前為止的庫存大概是6.45億平方米，中間減少了五千萬平方米的庫存，這其中主要是住宅庫存減少了，商業地產的庫存沒有還是保持持平。
這一輪房地產市場調控總體上是要去庫存，但某些局部要控房價。控房價不能去庫存，控房價要想辦法增加庫存才行，要相應的增加供應。但現在的狀況是，一方面要去庫存，一方面又要控房價，所以這樣矛盾的狀態讓人們看不清楚到底房市出現了什么問題。甚至有些城市出臺的文件也存在問題，既要控房價又要去庫存，到最后地方政府自己也搞不清楚。
以現在全國的經濟形勢看來，上半年房地產發展的勢頭還是很好的，整個形勢是平穩增長的狀態。或者可以說房價在回歸理性，增長幅度也在回歸理性，去庫存取得了比較好的成績。按全國范圍來說，我們可以把它大體分為三類區域，一類是需要控房價的，一類需要去庫存，還有一類在兩者之間，既不存在房價太高的問題，又不存在庫存太多的問題，這樣區域是少數。針對這樣的情況，為什么今年樓市會取得這樣一種回歸理性、相對平穩，沒有出現大起大落的情況，我覺得與這一輪房地產調控政策密切相關。
可以說我們這一輪房地產調控政策最大的亮點就是差異化調控，因城施策。過去調控是中央出臺政策，現在是不同地區出臺不同的政策。這次調控主要是把責任落實到了地方。中央也出臺了政策，這是3月17日以后，北京從原來的兩限到五限，行政手段很多。在這個最嚴厲政策出臺以后，恰恰在4月初的時候國土部和住建部出臺一個關于土地供應方面的政策，表明了要按照庫存的大小來供應土地。
房地產打個比喻就是東邊日出西邊雨，之所以東邊日出是太陽火旺，太熱，因為土地供給不足，之所以西邊雨，因為土地供應過量，是土地供應的錯配。土地資源的錯配是主要造成房地產市場嚴重不平衡的原因。所以這個問題在中央提出供給側改革以后，房地產市場出現了很大的改變，其實供給側改革還有很多體制機制性的問題。
這一輪調控不僅針對需求側，因為過去調控主要針對需求側。現在還有很多地方政府補貼買房，買多少房子都補貼。另一方面在供給側，政府在供應方面也進行了調控，這樣的做法有利于未來的發展。目前看來，我們的調控越來越精準化了，政府也越來越聰明了。但這不是說房地產市場已經沒問題了，有些地方過多的行政手段可能會造成市場的扭曲，房價一旦反彈也會變得非常嚴重，所以這些地方強壓了房價以后，要如何來化解里邊的矛盾這是需要認真考慮的問題。
原本我們預計2016年是房地產銷售量的最高峰，但現在看來，今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的銷售量，銷售額增加了21%。因此，有可能今年全年的銷售量還會超過去年。我覺得這可能和房地產的高潮有關系，房地產市場要看周期性。2016年房地產市場會出現高潮我們預料到了，但房價漲得如此之快我們沒有預料到，因為它和土地錯配有關系。
熱點城市、一二線城市的房地產高潮應該已經過去了。現在，北京的銷售量已經明顯下降了，半年之內房價肯定還會有變動，或者不漲了，或是增幅放緩。未來全國會出現個別地區，或者個別城市房價下降，這是必然的。二線城市、三四線城市也會有一個波動。
我們明顯看到東部地區的投資增長要慢于中部地區的投資增長，而中部地區比去年還增長了。這邊下去了，那邊上去了。當然這一輪調控已經看出了這樣一種情形，我們也看到了杠桿率，個人貸款增長的比重在逐步下降，所以說適當地在有些高房價地區降低杠桿率不會影響房地產市場。但是有些銷售緩慢的、庫存大的地方恐怕房地產的杠桿還是要適當加大。這就是需要市場自己找到平衡，是用金融杠桿的市場手段來調控市場，還是用行政手段來調控市場，這個當中有個博弈過程。
我個人希望未來更多是用市場的手段，而不是用行政的手段硬壓來調控。
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