06月21日訊，近日，德銀發表研報稱，香港人口結構的變化可能為行業前景蒙上陰影，降低住房需求，而同時香港政府正在增加土地供應量。鑒于這些因素，德銀大幅減小了中期（2018E-21E）的房價預期，并預計到2026年房屋空置率將上升至9%，平均銷售價格下降48%。
需求展望
在目前的私人住房市場，面對歷史最低的利率和最多30年的貸款抵押，只有16.9%的香港居民能夠支付一套平均價格的房產。而這一數字未來還會顯著下降，根據德銀估計，受貸款抵押年限縮短（因為人口老齡化）以及利率上升的影響，2019年有這一數字會降至11.5%。房價的承受能力將在很大程度上被人口老齡化問題所影響。
對這一數字的具體測算，德銀的分析如下。房價承受力具體來說由房價、貸款利率、貸款期限和收入決定。由于人口老齡化，越來越少的家庭能夠申請到最高30年的按揭貸款。另一方面，香港金管局（HKMA）自2009年10月以來對貸款標準進行了8次縮緊。根據目前要求，價值低于700萬港幣的住房，最大的貸款價值比（LTV）是60%，而房產價值高于1000萬港幣的住房，LTV不能超過50%。（注：有部分購房者會考慮向財務公司再申請住房貸款，減少首付比例）同時，銀行還要求貸款申請人每月按揭還款不得超過家庭收入的50%。
目前香港私人住房市場買一套房子的價格平均為901.4萬港幣，按目前普遍2%的貸款利率來算，每月的按揭還款在19991港幣到66354港幣之間。舉個例子，假設最長能夠貸款30年，實際的LTV是70%（即三成首付），利率是2%，那么每月就要還24737HKD。再按照銀行對貸款人的收入要求和目前的工資水平來算，能夠達到買房要求的香港居民只有16.9%。而由于人口老齡化和利率上升的趨勢，這一數字會繼續下降。
另外，香港市場總的購房行為也在過去10年內顯著下降，反映了近年來人口增長的減速。德銀預期總的住宅需求在2017-26年間為338314單位/年。盡管近年來香港的家庭數量上升，但同時分間樓宇的數量也在上升，政府最新數據顯示，有8.76萬個家庭住在這一類房中。
除了報告之外，香港政府在2016年底發布的《長遠房屋策略》中下調了10年住房需求預期為460000。而且，和人口增長減緩的趨勢一致，新建住房需求也出現了史上最大的下跌。德銀通過分析人口趨勢，再開發、再安置等住房需求的影響，預計住房需求為338314，比政府預計低26%。
供給展望
住房供給從目前開始會有所增長，因為土地供應量從2011年來趨向正常化。2017-26年香港私人住房市場的交房量預計平均為19330單元/年，顯著高于目前10年平均水平10926單元/年。
雖然群眾普遍認為香港土地資源貧乏，但當德銀分析政府的土地用途報告時，注意到全香港1100平方公里的土地中，2014年使用比例也只有30%，有效土地使用率則只有24%。2013年后，德銀認為政府正在促進土地供應正常化，除了通過再開發、增加開發密度以及適用土地開發審核刺激中短期土地供應之外，還同時積極推進新開發區和新城鎮建設，比如新界北部和大嶼山的長期開發建設。
德銀預計2017-2026年間接近93781套的私人住房供給盈余，會導致2048年房價下降48%。
全新的估值方法
德銀認為目前市盈率（P/E）模型更適合為成熟的商業模式估值，因為開發商更關注資產周轉率（相對土地儲備）。而之前使用的資產凈值（NAV）估值法相對不再適用。基于現在土地供應正常化的背景，以及面對暗淡的市場前景，土地儲備不再是最重要的指標。
考慮到其對供求基本面的負面觀點，德銀相信5-7倍的P/E倍數是比較合適的。長期來看，房地產行業的P/E倍數也有很大的向下調整的趨勢，從1995年的29x到2010年的10x，其背后的原因是行業成長機會減小。
盈利預期
德銀最后表示調高2017和2018的盈利預期，因為年至今的住房價格比之前所預期的更為強勁，但對2019年及之后的盈利預期，都明顯偏低，對之后的房價并不樂觀。下圖展示了德銀對行業標的的盈利預測和目標價格修正，多數公司的目標價都有一定下調，還改變了對恒基地產(44.3, -0.50, -1.12%)、嘉里建設(26.3, -0.40, -1.50%)和新世界發展(10.26, -0.18, -1.72%)的評級，從買入下調到持守，另外對新鴻基地產(116.2, -1.90, -1.61%)和信和置業(12.98,-0.20, -1.52%)維持持守評級不變。
