目前，商品房銷售增長持續(xù)下滑，今年前7個(gè)月的增幅僅相當(dāng)于去年同期的一半，不到去年1~4月份最高水平64%的1/3。未來，樓市調(diào)控和金融“去杠桿”的雙緊縮效應(yīng)下，房貸增幅將繼續(xù)下降，甚至?xí)?fù)增長。
但值得注意的是，逃避額度控制、調(diào)控限制的消費(fèi)貸，正以“房貸化”（即按揭貸款）的趨勢，成為居民在樓市“加杠桿”的新渠道。
截至今年7月份，居民短期貸款（即消費(fèi)貸）余額達(dá)到10.6萬億元，超過居民中長期貸款（90%是房貸）的1/3，同比增長27%。今年以來，居民短期貸款月均新增達(dá)1560億元，去年月均新增不足500億元。
一般來講，消費(fèi)貸款主要包括房屋裝修貸款、購車貸款、助學(xué)貸款等。房屋裝修貸款額度小、較為穩(wěn)定，助學(xué)貸款可忽略不計(jì)；受購車稅減免優(yōu)惠到期的影響，汽車貸今年并未增長。因此，突變式增長的消費(fèi)貸，或許變道進(jìn)入樓市。事實(shí)上，近10年樓市普漲育成的上漲共識(shí)，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。中性貨幣政策和防風(fēng)險(xiǎn)的宏觀主題下，房價(jià)盡管不可能大漲，但也不可能大跌。
因此，我們看到，盡管去年四季度以來，連續(xù)祭出所謂史上最嚴(yán)厲調(diào)控，但目前商品房銷售額同比增長依然達(dá)到17%。而且，熱點(diǎn)城市被抑制后，需求迅速擴(kuò)散到大城市周邊，沿高鐵城市，甚至中西部城市等。當(dāng)購房的緊迫感遇到行政干預(yù)導(dǎo)致突然發(fā)生房貸中斷后，購房者不得不借道消費(fèi)貸款。
另外，最近大宗的樓市消費(fèi)旺盛，加上消費(fèi)觀念突出的85后、90后、00后進(jìn)入社會(huì)，銀行紛紛發(fā)展消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，甚至偏遠(yuǎn)的農(nóng)村都開始“借錢消費(fèi)”了。目前，居民杠桿率已達(dá)到53%，銀行最信賴的還是有房子抵押的消費(fèi)貸款。
近期披露的2017年中報(bào)顯示，銀行依舊賺的盆滿缽滿，背后是房價(jià)上漲及上中下游“一榮俱榮”的支撐。剛性兌付仍在、宏觀調(diào)控“有底線”的情況下，過慣了“躺著賺錢”的好日子，銀行依舊希望繼續(xù)圍繞房子來布局貸款業(yè)務(wù)。事實(shí)上，除了管理層要求控制房貸規(guī)模外，銀行也有拋棄房貸的跡象。目前，盡管首套房貸利率達(dá)到5.12%，已在基準(zhǔn)利率水平之上，但銀行理財(cái)產(chǎn)品平均收益率也已上升至4.6%，房貸的機(jī)會(huì)成本太高，而靠理財(cái)吸儲(chǔ)的小銀行，房貸收益甚至不能匹配成本。因此，銀行更愿意迎合市場需求，投放利率上浮30%左右的消費(fèi)貸款。
而且，為迎合房貸緊縮后的需求，消費(fèi)貸款越來越“房貸化”。貸款期限上，通過“氣球貸”、“循環(huán)貸”等消費(fèi)貸異變，不超過10年的消費(fèi)貸，期限被延長到了30~40年。比如，“氣球貸”的期限可長達(dá)40年，具體做法是先貸25年，到期后申請(qǐng)續(xù)貸。這就是為何，近期深圳爆出，管理層要求消費(fèi)貸的期限從30年縮至5年；貸款額度上，通過房屋“高評(píng)高貸”（做高紅本二手房評(píng)估價(jià)，增加貸款）、房抵貸（房屋增值部分貸出來）、多張信用卡（每張卡的額度可達(dá)30萬元）或多家銀行申請(qǐng)信用貸騰挪、“先息后本”還款等，貸款額度可達(dá)百萬元以上。（原標(biāo)題：李宇嘉：謹(jǐn)防消費(fèi)貸成為樓市加杠桿新渠道）