房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受阻，最近又成了熱議話題，銀行、信托、債券等渠道紛紛收緊，加之房地產(chǎn)政策趨嚴，銷售渠道也并不順利。面對不斷高企的債務，如何玩轉資金鏈成了不少房企的頭等大事。

　　房企債務規(guī)模快速擴張

　　據(jù)Wind統(tǒng)計，107家上市房地產(chǎn)企業(yè)2015-2016年這兩年的新增有息債務規(guī)模高達8520億元，而2010-2014年五年間的新增有息債務總和8200億元。顯而易見，2015-2016年這兩年有息債務規(guī)模增加的金額超過了此前五年的新增有息債務，債務規(guī)模擴張非常快。

　　同時，負債率也不斷攀升，并達到歷史高值。從上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)看，整體資產(chǎn)負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，凈負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%（參見圖1）。

　　凈負債率是扣除貨幣資金后的有息債務與凈資產(chǎn)的比例，更能反映出房地產(chǎn)企業(yè)的債務壓力。凈負債率過高，說明房企的凈資產(chǎn)對有息債務的保障力度弱，在107家上市房企中，凈負債率超過100%的企業(yè)共有46家，最高的企業(yè)甚至超過了500%。同時，通過比較發(fā)現(xiàn)，國資房地產(chǎn)公司的凈負債率明顯高于非國企——2017年3月末，國資房地產(chǎn)公司的凈負債率的中位數(shù)為109.27%，而非國企的凈負債率中位數(shù)僅有34.91%。一方面，國資房地產(chǎn)公司在規(guī)模擴張上整體風格更為激進；另一方面，也反映出國資房地產(chǎn)公司在外部融資上具有明顯優(yōu)勢，資金來源更有保障。

　　此外，對于房地產(chǎn)而言，除了有息債務以外，另一塊重要的負債即為預收賬款，占到房地產(chǎn)企業(yè)總負債的30%左右。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負債率時，考慮到預收賬款為預售房地產(chǎn)收到的資金，無需償還，所以在計算資產(chǎn)負債率時，會刻意將其去除，以壓低資產(chǎn)負債率。但從實際情況考慮，一般房企在取得預售許可證時，僅要求“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”即可，所以后續(xù)仍需持續(xù)投入資金，融資壓力不減。

　　從目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源看，國內(nèi)貸款（銀行+非銀）占到15%左右，自籌資金占比在35%左右，其他資金（定金及預收款、個人按揭貸款）占比在50%左右。就此，從比例上看，國內(nèi)貸款和自籌資金二者之和與其他資金的比例在1：1左右，對應預收賬款，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過內(nèi)外部籌措相應規(guī)模的資金，潛在融資壓力不容小覷。

　　房企融資渠道遭遇嚴控

　　從目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道看，主要是銀行、信托、各類資管計劃、發(fā)行債券以及股權融資。各類金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)融資是“既愛又怕”——鑒于房企融資利率高，有利可圖，很多金融機構會想盡辦法給房企輸血，但房地產(chǎn)行業(yè)風險不斷積累，資金鏈斷裂、房價下跌或政策風險，都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看，對各類金融機構投向房地產(chǎn)的資金也是嚴控態(tài)勢（參見表1）。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，自2015年一季度以來，增速持續(xù)下降，從26.05%降至2017年一季度末的7.02%（參見圖2），特別是拿地貸款的發(fā)放受到的限制較多。

　　從房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模看，近年增速也呈下滑趨勢，自2012年以來，多個年份出現(xiàn)負增長（參見圖3），這與信托投向房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管加強有關。

　　從107家上市房企看，在2016-2017年定增的企業(yè)一共有26家，根據(jù)新規(guī)“上市公司申請增發(fā)、配股、非公開發(fā)行股票的，本次發(fā)行董事會決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少于18個月”，這26家企業(yè)在2017年定增渠道將受到一定限制。

　　房企如何度過“資金荒”？

　　一方面，加速去化，提升公司資產(chǎn)組合中的現(xiàn)金比率。目前各城市面臨的需求狀況差異較大，部分城市如深圳、寧波、昆明等城市5月樓市成交量并未放緩，地產(chǎn)公司可在這些城市快速去化。按照規(guī)律，一旦樓市產(chǎn)生觀望情緒，即使樓盤降價也不會刺激銷售，因此，在觀望情緒產(chǎn)生以前，實現(xiàn)快速銷售是最佳策略。

　　另一方面，合作開發(fā)，降低風險和成本。目前關于樓市的走向分歧較大，雖然政策調控嚴厲，但一二線城市可售庫存還在低位。在這種環(huán)境下，如果開發(fā)商對未來市場走勢看的不是很清晰，那么最好不要儲備太多高價地，同時可以通過合作開發(fā)模式來降低企業(yè)風險，比如在拿地階段，通過與土地出讓方共同成立項目公司的方式、或股權收購的方式間接獲得土地使用權，減少購買土地的資金支出；在資金獲取方式上，可以通過設立房地產(chǎn)投資基金等方式，借助外部資本實力，實現(xiàn)房企本身的輕資產(chǎn)化運作。