[ 房地產信托兌付有四道關卡：第一道是融資企業到期還錢;第二道是信托公司處置抵押品，有一些資產管理公司和地產基金正在接手抵押品;第三道是信托公司的自有資金墊付;第四道是信托公司本身扛不住，其股東為了維護信托公司的信譽來承擔債務 ]
“我們正在募集資金，考慮接盤一些無法兌付的房地產信托。”一家國內著名的股權投資基金高管告訴第一財經日報。
第二道關卡
這是房地產信托在2012年的第二道關卡：一些在集中兌付下無法還款的房地產信托將以便宜的價錢被機構投資者接盤。
“房地產信托兌付有四道關卡：第一道是融資企業到期還錢;第二道是信托公司處置抵押品，有一些資產管理公司和地產基金正在接手抵押品;第三道是信托公司的自有資金墊付;第四道是信托公司本身扛不住，其股東為了維護信托公司的信譽來承擔債務。在四道關卡中，第二道關卡尤為重要。”好買基金總經理楊文斌(博客,微博)告訴記者。
第一道關卡很難扛住，這幾乎是業內的共識。
由于信托公司并沒有公開披露平臺，每家信托公司產品披露情況差異巨大，難以清楚地計算2012年到底有多少房地產信托面臨到期。
據諾亞財富報告，2012年房地產信托到期總規模為1172.5億元，約為2010年的2.5倍。國泰君安證券的統計數據是房地產信托2012年總到期規模達到1759億元，中金則預計到期規模將在2000億~2400億元。
從時間上說，三季度將出現兌付高潮。據國泰君安統計，2012年一季度到期兌付規模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元。
“信托品種名目繁多，很多產品表面上可能是流動性貸款或股權質押等項目，但實際投向是房地產，因而實際規模至少是可統計數據的2倍。”楊文斌告訴記者。
搜集便宜貨
一些禿鷲已經循著獵物“腐爛”的氣味而來。
“從春節前開始，一些房地產信托已經陸續有人接盤。”一家信托公司產品設計人士告訴記者。
據這位產品設計人士介紹，接盤的機構中四大資產管理公司(中國長城資產管理公司、中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司和中國東方資產管理公司)占了很大的比重。他們接手的抵押資產價格一般是5折左右。
四大資產管理公司成立的背景是在1999年處理國有銀行股份制改造中的不良資產，以最大限度保全資產、減少損失為主要經營目標，是國內金融市場上為數不多的專業處理不良資產的機構。
對于房地產公司來說，臨近兌付期必須提前準備流動性，如果項目回款產生問題，他們也不得不將抵押資產低價處置來獲取流動性，而資產管理公司給的5折價格剛好可以滿足信托產品的還款需求。
這種做法對集合信托計劃的投資者的利益并沒有多少影響，因為房地產信托的抵押率一般都小于四折，也就是說，如果需要融資2個億，那么抵押物的價值至少要5個億。所以如果將抵押物按照五折賣出，之前集合計劃的投資人權益并不會受損。
還有一種情況是，房地產公司重新成立一個信托計劃來借新還舊。“原來的信托計劃馬上就要到期了，房地產公司可能會找到資產管理公司或者是地產基金繼續借錢。這些接盤者將成立一個單一信托計劃，購買前一個產品的受益權，幫助項目公司渡過難關，這種項目的期限更長，2~3年的都有，融資成本更高。”該產品設計人士告訴記者。
對信托公司而言，單一信托計劃由于不像集合信托計劃那樣涉及大量個人投資者，因而對信托公司而言，一旦出現風險處理起來更加方便。
例如大業信托公司和天津融創置地公司合作的一款房地產信托產品就是這樣一種設計：項目引入東方資產作為增信方，一旦該信托計劃到期(信托期限為18 個月)未能兌付，則整體打包“出售”給東方資產，信托計劃繼續延期12 個月，東方對其提供資金，重新包裝設計成新的信托。
“資產管理公司也正在尋求一些好的地產項目，這些項目雖然在短期內遭到流動性危機，但是地理位置和建筑質量優秀。資產管理公司對資產的流動性要求并不高，不會馬上出手，他們有足夠的耐心等這些資產度過陰霾。”上述產品設計人士告訴記者。
不過，一些投資者還在尋找更恰當的出手時機。“我們正在籌集資金，但是還要再等等，之后應該會有更便宜的東西。而一旦買入，我們在短期內并不打算賣出資產。”一家PE基金高管告訴記者。
三季度成為房地產信托兌付問題的時間窗。“三季度的房地產信托的兌付壓力最大，由于資產處置一般要提前于兌付期，那么在二三季度時可能會產生集中的抵押品拋售，那時可能會出現處置量非常大，而價格非常低的情況。”