眾所周知，房?jī)r(jià)連著地價(jià)，地價(jià)又連著中國(guó)經(jīng)濟(jì)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松就認(rèn)為，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能實(shí)行軟著陸，取決于土地資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)如何。
2012年1月，全國(guó)土地市場(chǎng)一片慘淡。上海1月份土地出讓收入同比縮水七成，北京只有去年同期的三分之一，廣州縮水幅度更高達(dá)九成。不僅僅一線城市，全國(guó)300個(gè)城市這一時(shí)段的土地出讓收入不到900億元，同比減少了67%，其中住宅類用地更減少74%。
這直接涉及地方政府的錢(qián)袋子。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為1.9萬(wàn)億元，同比減少11%，北京大幅減少三成多，上海也有接近兩成的降幅。北京市財(cái)政局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市土地出讓收入完成1233.68億元，2012年的土地出讓目標(biāo)調(diào)低至900億。這也讓北京市級(jí)財(cái)政預(yù)算收入大幅下降，其中市級(jí)政府性基金預(yù)算收入僅為493.6億元，下降42.8%。上海今年該項(xiàng)數(shù)據(jù)也下降了一成六。
近日國(guó)土部土地利用司副司長(zhǎng)竇敬麗表示，今年的任務(wù)是努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免大起大落，除了防止出現(xiàn)地王外，所有流標(biāo)、流拍的土地都要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)。竇敬麗認(rèn)為，如果住宅土地供應(yīng)不足，將影響未來(lái)幾年商品房的供應(yīng)。
從2012年1月的成交數(shù)據(jù)看，國(guó)土部的擔(dān)心不無(wú)道理。當(dāng)月全國(guó)300個(gè)城市推出近1.15億平方米的土地，但成交面積只有5678萬(wàn)平方米，從面積上有近五成土地流拍。也許有人會(huì)問(wèn)，就不能降價(jià)?房?jī)r(jià)能降地價(jià)就不能降嗎?其實(shí)紅線是確實(shí)存在的。業(yè)內(nèi)資深人士表示，政府內(nèi)部嚴(yán)格限定土地出讓收入不得低于拆遷成本。
今年1月成交土地中的溢價(jià)率不足2%，巴曙松認(rèn)為，這意味著土地資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格已回歸成本價(jià)，也意味著下行空間有限。與歷史水平比較，“目前土地資產(chǎn)價(jià)格已到谷底。”
實(shí)際上，各地政府都在絞盡腦汁，在紅線前“跳橡皮筋”。現(xiàn)階段，各地政府大多在商業(yè)地產(chǎn)上做文章。近日，合肥市政府宣布土地新政，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)不同物業(yè)自行持有比例，在地價(jià)上給予5至7折的優(yōu)惠條件。2月中旬，深圳下調(diào)了后海地區(qū)兩幅商業(yè)用地的底價(jià)，比2011年該地塊流標(biāo)時(shí)下調(diào)了13%，結(jié)果成功以底價(jià)成交。2月21日，綠地集團(tuán)也成功在廣州海珠區(qū)拿下兩幅商業(yè)地塊，地價(jià)只有5000多元/平方米。“只要價(jià)格合理，商業(yè)項(xiàng)目也可以變成公寓出售。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，市場(chǎng)上有不少開(kāi)發(fā)商會(huì)把商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為住宅公寓出售。
興許是認(rèn)同巴曙松的觀點(diǎn)，這兩周資金實(shí)力雄厚，抑或是有政府背景的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陸續(xù)介入土地市場(chǎng)。例如潘石屹高調(diào)宣布今年要百億元購(gòu)地，棲霞建設(shè)(600533)連續(xù)在南京拿地，招商地產(chǎn)(000024)聯(lián)合九龍倉(cāng)也開(kāi)始在北京望京入貨。
從數(shù)據(jù)上看，近兩周的住宅土地市場(chǎng)開(kāi)始走出低谷。2月6日至12日，全國(guó)20個(gè)主要城市共推出20宗住宅用地，其中有16宗成功出讓，成交面積為88萬(wàn)平方米，成交環(huán)比上周增加了1.3倍。2月13日至19日，同樣這20個(gè)主要城市推出23宗住宅用地，成交了18宗，成交面積為108萬(wàn)平方米，環(huán)比又增加了22%。
另一方面，土地市場(chǎng)的回暖部分原因還來(lái)自于住宅銷售的“小陽(yáng)春”，數(shù)據(jù)顯示，2月13日至19日，全國(guó)大部分城市住宅銷售環(huán)比上升，上海、廣州銷量接近去年平均的7成，深圳接近8成，北京雖然只有去年的一半，但環(huán)比上升了123%。