房地產市場從去年至今有價無市，買賣雙方拉鋸僵持的現狀，導致開發商銷售回款低于預期，一時間令大小開發商資金緊張并紛紛轉向信托融資。大型房地產開發商中，萬達、萬科成為2011年借助房地產信托融資規模居前的企業。
信托融資傾向一級開發商
據第一信托網統計顯示，大型房地產開發商中，2011年通過房地產信托融資規模居首的是萬達，共發行10款產品，融資額為71.76億元;排在第2位的萬科發行了8款產品，融資規模達48.93億元。此外，發行產品數量最多的是恒大地產和中國泛海，均各發行13款產品，融資規模分別為35.05億元和27.13億元。
據有關人士指出，房地產是典型的資金密集型行業，開發商的資質一定程度上決定了項目資質，進而影響到開發商信托產品的兌付問題。
上述信托人士稱，去年一般大型房地產開發商多采用抵押貸款方式進行融資，由于這類公司的土地和項目儲備較多，抵押貸款成本略低。而對于股權投資類房地產信托，信托公司一般要求對項目公司控股、派遣財務總監或掌管印鑒，對項目方的限制相對較大。對于信托公司而言，大型房地產開發商大多是一級資質，融資渠道較廣，資金可以周轉騰挪，兌付風險相對有限，因此信托資源會傾向于供應這些開發商。
事實上，在2011年發行的信托產品中，除去對開發商資質要求不高的保障房以及工業園開發項目外， 具有一級資質開發商的信托產品總規模為1137.86億元，占比高達40%;具有二級資質開發商的產品規模共619.66億元，占比為21.64%;而三級資質的開發商信托產品占比僅為7.46%。
高門檻驅除低資質開發商
此外，去年的統計也顯示，隨著監管層的審查趨于嚴格，信托公司對項目公司的選擇也更加謹慎。正因如此，去年三級資質開發商參與信托融資的占比呈逐季減少趨勢，已由一季度的12%下降至四季度的2%。
某信托公司地產金融部負責人表示，信托資金無法對三級資質的開發商直接發放貸款，只能采用信托私募股權投資的模式。但該種投資方式與貸款類信托有很大的區別，不但需要3年~5年的投資期限，并且收益完全浮動，風險較大。
“這種方式也并非就能令信托公司撇開風險，因此信托公司并不敢貿然去做此類項目，以免出現兌付風險。”前述信托公司地產金融部負責人表示。
該人士透露，目前該公司已經要求盯緊此前已發放貸款的企業，對有兌付困難的企業將即刻采取措施，采取提前清盤或根據情況召開受益人大會為項目展期等措施。而對小型房地產開發商新增貸款申請基本不再予以考慮，中型房地產開發商資質不夠優秀的被拒可能性也很大。
第一信托研究員則認為，隨著房地產市場風險的堆積，監管層對房地產信托的把控更加嚴格，同時信托公司也更加注重房地產信托的風險控制，資質不達標的開發商融資將愈發困難。