盡管國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)“對(duì)于已建、已售"小產(chǎn)權(quán)房"用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)”，但是小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“轉(zhuǎn)正”現(xiàn)象仍然存在。

就在南京，位于雨花臺(tái)區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目七彩星城，由于近日取得了國(guó)有土地使用證，因而引起坊間諸多關(guān)注。

七彩星城

日前，七彩星城售樓處公示了“寧雨國(guó)用2012第00347號(hào)”國(guó)有土地使用證的復(fù)印件，該項(xiàng)目的土地性質(zhì)是城鎮(zhèn)混合居住用地，土地使用年限至2077年8月27日，被劃歸為國(guó)有土地性質(zhì)的土地面積是63333.3平方米，土地證持有人為該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司。

南京市國(guó)土資源局方面亦于近日表示，七彩星城項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)，已按規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金，取得了國(guó)有土地使用證。

據(jù)介紹，該項(xiàng)目于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。2012年元宵節(jié)前后，七彩星城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將此消息以通知形式貼在了其售樓處。

這也就意味著，南京第一個(gè)真正大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目“變身”成為普通的商品房。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，此前“轉(zhuǎn)正”的八卦花園和長(zhǎng)江花園，都只是體量很小的項(xiàng)目，而七彩星城總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平米，數(shù)千套住宅，具有較大的示范意義。

“事實(shí)上并不是所有七彩星城的房屋都能夠拿到土地證。”南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司研究經(jīng)理羅浩介紹稱，國(guó)學(xué)府因?yàn)閴毫思t線，是不能“轉(zhuǎn)正”的。

據(jù)了解，七彩星城主要由三部分組成，分別是已經(jīng)交付的一期二期和國(guó)學(xué)府，以及正在銷售的幸福里。

有條件“轉(zhuǎn)正”

對(duì)于七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“轉(zhuǎn)正”，有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂：“南京小產(chǎn)權(quán)房樓盤(pán)遠(yuǎn)超130萬(wàn)平米，涉及數(shù)萬(wàn)個(gè)家庭，這將引發(fā)廣泛爭(zhēng)議，也會(huì)讓那些無(wú)法轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主感到不公平。”

亦有分析人士指出，按照國(guó)土資源部2011年4月再度重申的“對(duì)于已建、已售”小產(chǎn)權(quán)房“用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)”政策，七彩星城項(xiàng)目獲得國(guó)有土地證的行為或涉嫌違規(guī)。

對(duì)于業(yè)界的種種質(zhì)疑，南京市國(guó)土局表示，七彩星城項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，是市政府對(duì)南京市歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù)，是有條件的“轉(zhuǎn)正”。

該市國(guó)土局的相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，將七彩星城等個(gè)別項(xiàng)目的轉(zhuǎn)正理解為“南京小產(chǎn)權(quán)房都可以轉(zhuǎn)正”會(huì)對(duì)一些購(gòu)房者造成誤導(dǎo)。

他指出，南京市政府于2003年8月在全市范圍內(nèi)開(kāi)展了全面清理處置小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng)，并于同年12月出臺(tái)了《關(guān)于處置我市集體土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》。

《意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)2003年8月22日該市政府發(fā)布公告前的集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過(guò)規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)。

因此，“2003年8月以后新建的各類集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，按現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策一律不予補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用等相關(guān)手續(xù)。”

政商博弈

然而，事實(shí)上，早在1999年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就已明令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買集體土地房(即“小產(chǎn)權(quán)房”)。

而南京市政府為何選擇2003年8月為禁批小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的時(shí)間節(jié)點(diǎn)著實(shí)令人深思。有研究人士表示，不排除政府對(duì)一些項(xiàng)目開(kāi)綠燈的情況。

南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司研究經(jīng)理羅浩表示，七彩星城的業(yè)主之中，中低收入者居多，也不排除當(dāng)?shù)氐恼賳T選擇購(gòu)買的可能。

因?yàn)榻ㄔO(shè)小產(chǎn)權(quán)房是和當(dāng)?shù)貐^(qū)政府、街道分不開(kāi)的。羅續(xù)稱：“當(dāng)時(shí)的購(gòu)房發(fā)票都是區(qū)政府開(kāi)的正式的稅務(wù)局的發(fā)票，也就意味著當(dāng)?shù)卣侵澜ㄔO(shè)這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房的。實(shí)質(zhì)上，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目也交稅了，只是沒(méi)有交土地出讓金而已。”

羅浩回憶稱，2007年，原本開(kāi)發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司承諾的是2年之內(nèi)可以拿到兩證。但是一直拖到現(xiàn)在才辦好，其過(guò)程中間就出現(xiàn)過(guò)業(yè)主上訪的情況，后來(lái)政府出面調(diào)停，所以政府與開(kāi)發(fā)商之間應(yīng)該是在早前就有協(xié)商的。

南京市國(guó)土局于2007年公布了棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長(zhǎng)江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺(tái)區(qū)的七彩星城、東升山莊等10個(gè)集體土地房項(xiàng)目“可以轉(zhuǎn)正”，但因?yàn)槭掷m(xù)不全等問(wèn)題，一度予以擱淺。

八卦花園和長(zhǎng)江花園已于2010年年初取得了土地證。目前，尚有棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、堯化中心村、萬(wàn)鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺(tái)區(qū)的東升山莊尚等待“轉(zhuǎn)正”。

南京國(guó)土局一名工作人員曾私下透露，想“轉(zhuǎn)正”兩個(gè)最重要的環(huán)節(jié)：一是市政府予以批復(fù)，二是開(kāi)發(fā)商繳齊土地出讓金。否則，仍然是拿不到國(guó)有土地使用證，購(gòu)房人因此也辦不到“兩證”。