近日有媒體報道，綠城中國(03900.HK)為解決現金流問題，去年12月至今已出售5個項目，獲得資金13.35億元，其中包括上海外灘地王10%股權和4家項目公司股份。
在上述基金經理看來，綠城中國出售項目的行為，已經完全印證了房地產信托風險漸行漸近的趨勢：“我們公司已經將涉及房地產信托的中小地產股，以及信托股全部剔除出股票池。”
國泰君安證券的統計數據顯示，萬科A(000002.SZ)等30家地產上市公司紛紛加入信托融資行列中，目前共發行有118個項目、金額達630億元。從發行規模看，發行規模最大的萬科A達到90億元。其中，今年到期規模較大的有中華企業(600675,股吧)(600675.SH)44億元、萬科A43億元、金地集團(600383,股吧)(600383.SH)24億元。
從信托占有息負債比例的角度看，陽光城(000671.SH)、中華企業的比例分別達到177%和89%，而信托占現金的比例分別為1111%和437%。
陽光城一位人士告訴記者，公司地產銷售盡管有壓力，但是進展還不錯，“完全有能力兌付到期的信托計劃。”
不過，截至今年2月4日，陽光城控股股東福建陽光集團持有的公司股份為13098.0758萬股，累計已質押的股份數為12810.4349萬股，質押比達到86%以上，質押原因為融資。
上述基金經理告訴記者，除去一線地產龍頭可以持有以外，類似中小地產商都要規避，“陽光城的信托占現金比那么高，我不知道到時候他依靠什么兌付信托計劃。”
除去地產股以外，陜國投A(000563.SZ)、安信信托(600816,股吧)(600816.SH)、經緯紡機(000666,股吧)(000666.SZ)和愛建股份(600643,股吧)(600643.SH)等信托概念股也成為機構回避的板塊。
國信證券研究員邵子欽認為，如果地產公司能夠以出售資產的方式補充現金流，信托項目可以及時還本付息，這將是最理想的狀況。反之，流動性風險將逐步轉化為壞賬風險。
出于對房地產信托風險的擔憂和盈利下降的悲觀預期，邵子欽給予信托整個行業“回避”的評級，這和上述基金經理的策略不謀而合。
“從投資領域上來看，房地產信托業務在信托公司總業務中占據半壁江山，房地產信托規模的下降也將直接影響信托公司的業務收入。”上述基金經理預計15%左右的信托項目可能在今年出現違約風險，“一旦需要信托公司自有資金介入或通過資產管理公司收購，信托公司承擔的風險將會逐步放大。”
山雨欲來風滿樓。
兌付風險日益加大的房地產信托，猶如懸在資本市場上的一把“達摩克利斯之劍”。
記者發現，出于規避風險的考慮，機構投資者不僅紛紛調低了部分涉及房地產信托的上市公司評級，同時也開始逐步減持此類股票。
國泰君安證券的統計數據顯示，房地產信托2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會達到504億元。
“對于今年上半年將到期的房地產信托，我們必須時刻重點關注。”上海一位基金經理2月8日告訴記者，今年上半年將會是房地產企業流動性最緊張的時候，“我們預計部分中小開發商資金鏈將斷裂，房地產信托的兌付存在嚴重壓力，減持部分中小地產股已是勢在必行的策略。”
風險集聚
自2009年下半年開始，開發商的現金流壓力越來越大。而房地產信托業務趁勢發展，發行規模快速上升。
中國信托業協會的數據顯示，2010年以來，房地產信托資產余額一直呈快速上升態勢。截止到2011年三季度末，房地產信托業務余額達到了6798億元，比2010年底增長了57.2%，而同期信托總資產增速為34.8%。同時房地產信托業務在全部信托資產中的占比也高達17.24%。
這種爆發式的增長背后，也意味著近7000億元的房地產信托還款期將集中在今后兩年。因為房地產信托產品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產品居多，平均期限1.9年，多數產品在2012年到期。因此，從2011年下半年開始，房地產信托產品進入密集兌付期，且兌付壓力會持續到2013年之后。
中金公司的統計數據更為驚人。
中金公司研究員白宏煒預計今年到期信托規模2234億，總還款額約2500億，2013年預計到期信托規模2816億，總還款額約3100億。由于項目銷售的放緩，信托到期還款風險較大。
用益信托地產研究員徐穎風告訴記者，房地產信托的快速發展使得流動性風險激增：“這也促使監管部門屢次提示房地產信托風險，去年8月份以后房地產信托發行速度趨緩也側面印證了監管層的調控。”
在監管壓力加大的情況下，房地產信托的發行自去年下半年開始呈現逐月下降趨勢。
用益信托工作室的數據顯示，2011年房地產信托成立規模為2670.74億元，占全部信托資產38%。但2011年12月份房地產信托的成立規模、成立數量占總規模比已經分別下降至16%、12%。
“由于地產商和信托公司都不希望信托違約出現，所以大部分到期項目會以開發商降價促銷、"借舊還新"或者項目轉讓等方式來應對。”徐穎風認為，房地產信托今年進入還款高峰期，加上銀行理財和銀行貸款同時也將進入還款高峰期，一些中小型地產開發商資金鏈將有斷裂的可能。
機構規避“房托股”