隨著2012年兌付高峰的到來，房地產(chǎn)信托對今年的中國信托業(yè)來說，毫無疑問地成為“敏感詞”，如果房地產(chǎn)信托再與信托產(chǎn)品的隱秘性質結合，那么風險無疑就被放大。
《第一財經(jīng)日報》2月3日以報道《疑似“三無”企業(yè)怎獲2億信托貸款?》對國投信托有限公司(下稱“國投信托”)旗下產(chǎn)品——國投信托·山西泰萊能源信托貸款集合資金信托計劃(下稱“泰萊信托計劃”)提出質疑后，引起了業(yè)內投資者對房地產(chǎn)信托的風險隱患的擔憂。
中金公司在近期發(fā)布的報告中甚至預計，房地產(chǎn)信托風險將延遲到 2013年釋放，預計10%~15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風險。
泰萊信托計劃：不透明的信托?
根據(jù)本報此前報道，規(guī)模為2億元的泰萊信托計劃產(chǎn)品披露信息非常有限，僅有發(fā)行機構、產(chǎn)品名稱、信托期限、資金門檻、發(fā)行地、產(chǎn)品類型、服務電話數(shù)項，其余14項，如預期年收益率、投資領域等均未披露。
針對本報記者關于抵押物的詢問，國投信托相關人士表示，“該項目有至少5億元抵押物，該產(chǎn)品也有銀行代銷。”但未透露具體抵押資產(chǎn)以及代銷該產(chǎn)品的銀行。
此前，該信托貸款的借方——山西泰萊能源投資有限公司，其現(xiàn)任法人代表魯性明在接受本報電話采訪時透露，融資2億元是用于自有煤礦，現(xiàn)在的融資全部有抵押。
不過，這并沒有消除業(yè)內人士對泰萊信托計劃風險的疑慮。一位業(yè)內人士近日在接受本報記者采訪時甚至直言，泰萊這款信托計劃，信息披露嚴重不足，隱含巨大的風險。信托產(chǎn)品信息披露應該具備以下要素：委托人、受托人、受益人、信托目的、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行人、信托期限、年預期收益率、收益保障、項目概況、項目公司介紹、信托資金的運用方式、信托收益和信托費用、信托產(chǎn)品特點、加入信托計劃的條件和方式、信托的管理、信托辦理流程等。
一位銀行系信托公司項目經(jīng)理告訴本報記者，信托產(chǎn)品信息披露在《集合信托產(chǎn)品管理辦法》中有明確規(guī)定，但是公開披露的大都是明面上的東西，如期限規(guī)模等，投資的具體內容一般僅僅向投資者披露。
而根據(jù)《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，信托公司推介信托計劃，應有規(guī)范和詳盡的信息披露材料，明示信托計劃的風險收益特征，充分揭示參與信托計劃的風險及風險承擔原則，如實披露專業(yè)團隊的履歷、專業(yè)培訓及從業(yè)經(jīng)歷，不得使用任何可能影響投資者進行獨立風險判斷的誤導性陳述。
地產(chǎn)信托兌付高峰臨近
今年將迎來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的兌付高峰。根據(jù)諾亞財富統(tǒng)計，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模達到1172億元，2012年全年兌付規(guī)模較大，其中3月、6月、7月和8月為兌付高峰，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中到期，開發(fā)商將面臨巨大的兌付壓力。
事實上，隨著樓市調控的深化，去年開始，房地產(chǎn)信托便不斷牽動業(yè)內敏感而緊張的神經(jīng)。一方面，樓市銷售慘淡，開發(fā)商回款受到影響，資金鏈持續(xù)緊張;另一方面，緊縮貨幣政策逼迫開發(fā)商轉向高成本的信托融資。現(xiàn)金回流難和融資難，“兩難”因素將房地產(chǎn)信托兌付問題推至臺前。
綠城集團可謂是上述問題的典型案例，2011年9月底，市場曾一度傳言銀監(jiān)會清查綠城集團及關聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務，這在當時引起行業(yè)恐慌。不過，綠城最終通過項目轉讓而渡過了難關，但對于那些項目難以轉讓出去的開發(fā)商，未來將如何面對信托兌付問題，這引起了業(yè)內擔憂。
中金公司房地產(chǎn)信托專題報告指出，解決風險需要開發(fā)商、信托公司共同努力。由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn)，所以大部分項目會以開發(fā)商降價促銷、 “借舊還新”或者項目轉讓等方式來應對。一旦房地產(chǎn)信托兌付出現(xiàn)違約，有兩種方式解決，一是信托公司自有資金兜底，二是資產(chǎn)管理公司/其他開發(fā)商收購。