敢于在房地產信貸緊縮中給房產商輸血送錢的眾多“財神爺”--中國的幾十家 信托公司 ，在過去兩年間爭先恐后地發行了近7000億元的巨額房地產信托后，今年起將迎來還款大考，房地產信托到期兌付風險將陸續浮出水面。
隨著房地產商資金鏈繃緊，如何防止房地產信托兌付的“多米諾”骨牌儼然已成監管層及信托公司2012年的頭等大事。
數位信托公司的消息人士向路透表示，中國銀監會已從今年1月起，開始對房地產信托進行專項現場檢查，各地銀監局亦開始對所處轄區的信托展開檢查。現場檢查的重點圍繞信托資金兌付，以對風險摸底。
“銀監會對這個問題比較擔憂，目前已查完其直管的8家信托中的7家，已經查完我們公司了，監管層非常關注信托項目的現金流及第一還款來源。”中信信托一位中層人員稱。
而另一家注冊地在廣州的信托公司人士表示，周二已接受廣州銀監局的現場檢查。
銀監會對上述消息不予置評。此前，銀監會亦要求信托公司對房地產信托業務進行合規性自查及壓力測試，并頻頻警示風險。
去年6月起，銀監會已要求信托公司將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”。
西南財經大學信托與理財研究所副所長李勇表示，今明兩年都是房地產信托兌付的高峰期，集中到期的產品基本都是在2010年房價畸高階段發行的，若行業調整加劇，有些公司就會出問題。
不過，業內人士指出，監管層和信托公司將風險防范升級，并通過“以新換舊”、轉讓等手段，有助緩解和延遲該風險，大面積的兌付危機料今年難出現，然個別信托兌付難導致行業出現信任危機的影響則不容小覷。
中金報告顯示，截至2011年三季度末，存量房地產信托規模約為7000億元人民幣，2012年預計到期規模2234億，總還款額約2500億，2013年預計到期規模在2816億。
兌付小高峰將至
2012年的中國樓市成交量依舊低迷，高危房地產企業應對流動性危局儼然在走“鋼絲”，而給房地產商輸血的信托亦風險難逃。
華創證券報告推算，集合地產信托與單一地產信托2012年到期資金總額為3142億元，3月和8月是房地產信托還款高峰，明年的還款高峰則在2、4、6月。
李勇認為，隨著房地產調控不松懈，房地產信托發行時房價均在高峰，產品收益率又高於其他產品，一旦房企資金鏈出現斷裂，則信托風險隨之凸顯出來。
春節前，標普宣布，將綠城中國的長期企業信用評級由“B”下調至“B-”，展望負面。在過去兩個月內，綠城已經出售5個項目股權以支持其流動性。研究機構認為，2012年綠城將有120億至140億元短期債務到期，其中包括信托融資。
華創證券報告認為，地產企業若面臨嚴重的流動性風險時，第三方發行的信托理財將比銀行貸款面臨更大的違約風險。
“鑒於第一波信托理財到期為3月，今年銷售情況不會很快復蘇，屆時會出現現金流入減少而現金流出需求膨脹的'錯配'現象……我們相信(信托債務)發生較多的違約是必然現象。”報告稱。
中金報告認為，一些中小上市地產公司亦面臨較高風險，如陽光城、浙江廣廈、南國置業等，中小地產由於財務和運營靈活性有限，更容易受到流動性較弱和調控趨緊的外部環境的影響。
接近銀監會的一位人士也表示，此次現場摸底檢查房地產信托，就是想在兌付高峰期前查查到底有多少地產項目可能出現資金緊張，主要就是查集中到期兌付風險。
“檢查的時候更關注現金流，而不是抵押品和擔保，還要看第一還款來源，并要求信托密切督促開發商將樓盤銷售回款備作兌付資金而不是挪作他處，此外信托公司自有資產和資金要作為兌付準備，“上述人士說，目前的工作重點就是盡量把風險化解到最小程度。
房地產信托的后期管理
業內信托公司人士表示，今年各家信托公司對房地產信托的后期管理水平將決定其風險暴露程度。
“我們年底總結大會上，公司負責人已明確今年我們不再碰房地產信托業務了，公司今年重點是信托到期兌付等后期管理。”中融信托一位信托經理稱。
隨著房地產信托風控措施的逐步落實，產品大規模爆發風險的可能不大。但對於那些論證不周密或有水分，后期執行不到位的項目，李勇提到，有可能引起多米諾骨牌效應，信托的后期管理可謂是重中之重。
中信信托一位中層人士表示，“其實業界已有房地產兌付困難的信托案例了，只是有新信托接盤兜底了而已。業內已經有不少項目在提前找房地產 私募基金 等機構接盤，我們還沒出現過這樣的，現在也在對存量信托資金和風險密切監控，及時上報。”
當前信托到期主要解決方式有借新還舊、替換掉老信托資金或展期，信托公司也可用自由資金進行收購或將項目轉給資產管理公司或其他開發商。
中誠信托一位信托經理則認為，“市場對房地產信托兌付風險有過度反應，整個信托業整體風險把控還是比較到位的。”
他認為，這是因為信托公司選擇房地產信托項目基本都是在經濟較發達地區的資質較優企業，又基本集中在一二線城市，至多是三線城市及地域。風控要求地產90%項目都要轉到信托名下，營業執照等都要派人去接管，每筆資金是有審批監管的。屆時一旦還不了錢，信托可以出售房地產項目。
“可能會有偶爾幾個項目出問題，但信托公司整體大面積兌付危機不可能出現。將來受傷的是地產商，但對信托影響不是太大”，他說。