自7月份開(kāi)始相關(guān)監(jiān)管部門將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由事后報(bào)備改為事前報(bào)備之后，房地產(chǎn)信托審批流程越來(lái)越慢、產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量越來(lái)越少已成為一種普遍現(xiàn)象。
根據(jù)用益信托研究中心的統(tǒng)計(jì)，8月份房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模與占比均出現(xiàn)了較明顯的下降。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模已經(jīng)從7月份的236.72億元下降至8月份的186.19億元，降幅為21%，占比也從43%降至35%。
不過(guò)，從今年1～8月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，成立規(guī)模占比最高的依然是房地產(chǎn)信托。1～8月房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模接近2000億元，占比為45%。
對(duì)于房地產(chǎn)信托施行事前報(bào)備程序，中航信托的一位人士認(rèn)為，該政策執(zhí)行后的效果顯著。一方面，相關(guān)監(jiān)管部門通過(guò)延長(zhǎng)報(bào)備審批的程序周期，以此控制了房地產(chǎn)信托的總體規(guī)模。在此過(guò)程中，甚至有一些項(xiàng)目因?qū)徟芷谔L(zhǎng)，且沒(méi)有確定的回復(fù)消息，致使融資企業(yè)不得不另找門路。另一方面，相關(guān)監(jiān)管部門在審批過(guò)程中要求產(chǎn)品嚴(yán)格執(zhí)行“四三二”政策(即項(xiàng)目四證齊全，項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商二級(jí)以上資質(zhì))，并嚴(yán)防“假股權(quán)信托”(實(shí)為債權(quán)型信托)，由此也篩選掉了許多不合格的項(xiàng)目。
此外，中航信托上述人士還表示，由于相關(guān)監(jiān)管部門曾暗示私人銀行不要代銷房地產(chǎn)信托，信托公司多數(shù)只能通過(guò)自有渠道和第三方渠道來(lái)銷售相關(guān)產(chǎn)品，這也是致使房地產(chǎn)信托規(guī)模驟減的重要原因。
據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，由于“假股權(quán)信托”難以通過(guò)審批，目前信托公司只能加強(qiáng)與融資企業(yè)的溝通，盡量發(fā)行股權(quán)類產(chǎn)品，但由于在該類型產(chǎn)品中，信托公司與融資企業(yè)同股同權(quán)，因此也更容易受到當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的影響，其兌付存在著一定的不確定性。
基于諸多不利因素的影響，為了順利銷售部分股權(quán)類信托產(chǎn)品，信托公司不得不調(diào)高其收益率。記者統(tǒng)計(jì)中信信托、平安信托、中融信托等幾家發(fā)行大戶的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的平均預(yù)期年化收益率均有超過(guò)20%的趨勢(shì)。
以近日中融信托發(fā)行的一款鏵融精品集合資金信托計(jì)劃為例，其發(fā)行規(guī)模為9億元，期限為2.5年，其預(yù)測(cè)年化收益率達(dá)到了20.11%。
中融信托一位不愿具名的人士對(duì)記者表示，20.11%的收益率僅是預(yù)測(cè)收益率，它將隨著項(xiàng)目收益的情況而變化，并非傳統(tǒng)意義上的固定收益。但是該產(chǎn)品也采取了各種信用增級(jí)措施，按照預(yù)測(cè)，在目前市場(chǎng)情況下，還是可以達(dá)到上述收益目標(biāo)的。