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信托的高融資成本在近兩年開始下降

2017-05-13 10:01? 來源:網(wǎng)易 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時(shí)間

來源:網(wǎng)易

  信托的高融資成本在近兩年開始下降,相比其他融資形式受到的限制較小?,F(xiàn)在拿地受限,增量項(xiàng)目減少,房企去年大規(guī)模融資后資金寬裕,融資需求暫時(shí)還不會(huì)大規(guī)模的體現(xiàn)。一些存量到期融資還可以繼續(xù)滾動(dòng)。
  日前,近半數(shù)上市房企已披露去年報(bào),從部分公司年報(bào)披露的信息中可以看到不同融資方式的成本變化。其中銀行貸款的成本升降不一,信托等資管類融資成本下降最為明顯。

  A股上市房地產(chǎn)公司中共有61家發(fā)布2016年報(bào),主要業(yè)務(wù)位于內(nèi)地的香港上市房企約70家發(fā)布年報(bào)。在年報(bào)中利息支出主要反映地產(chǎn)企業(yè)的融資成本支出,總體來看,A股已發(fā)年報(bào)的上市公司中,47.5%利息支出相比2015年有所下降,這些公司中絕大部分帶息債務(wù)一項(xiàng)同比增長(zhǎng)。

  例如陸家嘴集團(tuán),2016年利息支出同比下降9.85%,帶息債務(wù)則同比增長(zhǎng)95%。據(jù)其年報(bào)披露,2016年綜合加權(quán)平均資金成本為4.39%,比2016年下降了0.87個(gè)百分點(diǎn)。

  融資成本下降是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。觀察幾家重點(diǎn)房企披露的信息,資金成本普遍下降超過0.5個(gè)百分點(diǎn),融創(chuàng)地產(chǎn)、新城控股、萬通地產(chǎn)等公司平均資金成本下降更達(dá)到1.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

  例如華夏幸福在年報(bào)中銀行貸款、公司債、信托資管等三種形式融資規(guī)模情況,2016年與2015年結(jié)構(gòu)變化明顯。2016年三者比例分別約為29%、46%、25%;2015年對(duì)應(yīng)比例為27%、16.5%、56.5%。可以看到銀行貸款比例變化不大,公司債則取代信托和資管成為最主要的融資手段。

  三種融資形式對(duì)應(yīng)的成本上,公司債平均利息成本從2015年的5.42%下降至5.2%,信托資管從2015年的9.6%下降至9.37%,銀行貸款成本則有所上升,從2015年的5.25%上升至6.04%,上升了79個(gè)基點(diǎn)。

  中糧地產(chǎn)同樣對(duì)融資途徑進(jìn)行分類披露。其并未在2016年選擇大量發(fā)行債券融資,融資途徑中銀行貸款成本上限略降,區(qū)間為4.35%-9.5%,上限較2015年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。信托降幅明顯,成本區(qū)間從2015年的5.23%-8.5%到2016年基本穩(wěn)定在6%。由于這個(gè)原因,中糧地產(chǎn)信托融資余額增長(zhǎng)81%。

  總結(jié)來看,地產(chǎn)企業(yè)融資成本普遍降低,最主要的原因是2016年公司債市場(chǎng)的開閘之后,大量發(fā)行低息債券來置換高成本債務(wù),也借此機(jī)會(huì)獲得更多融資。

  如恒大地產(chǎn)發(fā)行總額100億元境內(nèi)公募債,42億元境內(nèi)私募債,以長(zhǎng)債置換短債,低息債置換高息債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。融創(chuàng)同樣采用發(fā)行225億低成本境內(nèi)公司債及ABS,替換了歷史高成本融資。

  與融資成本降低相隨的是融資量上漲。已發(fā)布年報(bào)的61家A股上市房企2016年帶息債務(wù)總額約7840億元,同比增長(zhǎng)16.43%;利息支出271億元,同比增長(zhǎng)14.7%。

  近日,交易所市場(chǎng)AA+評(píng)級(jí)地產(chǎn)公司發(fā)行以購(gòu)房尾款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS已經(jīng)獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)放行。

  另外資產(chǎn)證券化方面,一位地產(chǎn)投資經(jīng)理認(rèn)為,基礎(chǔ)資產(chǎn)為核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)和類REITs產(chǎn)品可能得到快速發(fā)展。

  其余方式中,回歸信托或是趨勢(shì)之一。據(jù)了解某大型信托公司2017年已經(jīng)進(jìn)行公司戰(zhàn)略調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)重回業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

  信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),截至2016年末,信托資產(chǎn)中約1.43萬億投入房地產(chǎn)業(yè),較15年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末,信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.35萬億,因此去年四季度信托資金投入房地產(chǎn)的規(guī)模新增約800億元,而去年前三季度合計(jì)新增僅約650億元。

  地產(chǎn)融資收緊以來,海外債券開始升溫。海通證券統(tǒng)計(jì),2017年以來內(nèi)地房企共成功發(fā)行海外債券13只,累計(jì)金額達(dá)到46.4億美元,較2015年1-2月總額多出一倍。但人民幣匯率波動(dòng),美元進(jìn)入加息周期,海外發(fā)債成本已經(jīng)開始回升。如果增加海外債券融資比例,房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能相應(yīng)推高。

  2017年到目前,房地產(chǎn)融資成本回升已經(jīng)有所顯現(xiàn)。“約有0.5%的回漲?!币晃蛔龇康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的資管人士反饋,“現(xiàn)在的上漲還不明顯,主要原因是整體成本的上漲,資金端收緊和貨幣政策變化的原因占大頭。”

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