財經365（www.hand93.com）訊：2019年3月，房地產企業竟成了陽春里最嬌艷的那朵花！據中原地產數據，今年3月以來，房地產企業的融資規模已經接近3000億元，日均融資規模超過百億。其中，最近幾天的融資動作尤為密集，日均融資規模接近200億。
3000億，什么概念？今年1月，趁融資閘門開啟，房地產企業曾經單月刷出2100億的好成績，創2017年以來新高！3000億，比1月份剛創造的新紀錄足足多出近50%，再創3年新高！3月份，房地產企業不但融到了天量資金，而且融資成本還節節下墜。21世紀經濟報道，3月份房企的融資成本基本告別兩位數，主流房企的境外融資成本在6%-8%之間，境內發債成本多在5%以內。部分企業甚至已經降到了4%。
3月22日，金茂酒店完成發行6億元超短期融資券，年利率3.47%。
3月26日，世茂股份發行2019年第一期10億元短期融資券，票面利率3.67%。
3月27日，華遠地產2019年度第一期短期融資券發行完成，規模5億元，發行利率3.94%……
萬得數據顯示，2014年至今，房地產企業整體發債成本最低的時候是在2015年和2016年，融資利率平均為5.25%和5.37%。
2019年，截至目前，主流房地產企業的發債成本已經跌破5%，便宜的甚至已經跌破4%，考慮到未來很有可能降準甚至降息，所以房地產企業的融資成本可能進一步走低。火爆的搶購直接引發土地平均溢價率創2018年第24周以來新高。
據南京樓市消息，3月29日，南京樓市迎來年后第一拍。一塊位于邁皋橋的純住宅土地開拍僅2分鐘就收到15輪報價，最終經過120個輪次地白熱化爭奪，樓面價突破2萬元，才由新希望摘走。
第一陽就是前面提到的融資陽；第二陽是樓市成交量陽，在本周四（3月28日）的文章里我們也提到過，3月以來尤其最近幾周主要一二線城市的成交量回升明顯，以北京為例3月17日到24日這周成交量環比增長126.2%；這第三陽并不直接來自樓市，而是來自“競爭對手”股市。萬得的數據顯示，一月份A股大漲，按照行業劃分，房地產企業竟然排在全行業第四名！
房地產行業整體大漲，其實本身說明，市場對于行業的預期發生了比較明顯的變化，起碼對比2018年一致性的悲觀預期來看，2019年預期確實有所好轉。盡管房地產企業融資閘門確實開啟了，但是這和房企還債的時間點是相匹配的。據機構統計，3月份是各房企到期債務最高的一個月份。
3月份最高，1月份次高，所以這兩個月房地產企業才能夠融到這么多錢。而2月份，房地產企業融資額環比1月份大幅下跌，也和2月份還債相比于1月和3月少很多有重大關系。從凈融資額，更能夠體現融資和債務之間的關系。2019年前三個月房企發債規模雖然明顯大幅高于2018年同期，但其凈融資額并沒有明顯提升，不到400億元。且單就3月份來說，凈融資額幾乎為零，甚至還不如2月份的凈融資水平。
所以，基本上，別看房地產企業融資屢創天量，但打開米缸一開，米其實沒多多少。根據凈融資量來分析，實際上房地產企業融資幾乎是踩著還債的步點和節奏來，為什么這樣呢？原因如下：
從管理層的口徑來看，房地產行業目前被看做是金融系統里最容易出現風險的地方。在央行的雙支柱調控框架里，房地產更是被特殊照顧，破天荒地引入進了宏觀審慎政策中。去年三季度在貨幣政策執行報告里，央行還特別指出，評判金融周期最核心的兩個指標是廣義信貸和房地產價格。
房地產行業這么備受央行關注，主要是因為銀行和房地產市場的關系太過緊密。常言道，房地產企業其實是給銀行打工的，一旦房地產行業，房地產企業用什么問題，最終肯定會傳導到銀行系統內部，最終引發一系列的麻煩。所以，給房地產企業一條活路，實際上也是給銀行，乃至金融體系一個安全墊。不過，講真，房地產企業這口氣緩過來，疊加目前的樓市行情，還引發了另外一個結果，那就是買方市場開始向賣方市場過渡。21世紀經濟報道記者的調查顯示，此前賣力賣房，大打折扣牌的開發商，口氣開始硬氣起來，尤其熱點一二線城市，優惠開始取消。
二手房市場上，也出現買方和賣方的角色轉換。貝殼大數據的結果顯示，今年2月，市場的議價空間還有4%左右。然而到了3月，深圳、北京等地的業主已經明顯表態，不接受議價。且個別業主要求，看房者先交定金之后，再約談。當然，這種局面更多的集中在一二線等熱點城市，并不包含三四線等非熱點地區，這一點要明確。說回房地產企業的困難，盡管2019年3月份這道坎暫時過去了，但2020年、2021年，將會有更大的困難等著他們。
據統計，2019年房地產行業需償還債券規模為4994.5億元，到2020年，這一規模將上漲至6513.4億元，并于2021年接近萬億元。最后還是老生常談一個觀點，對樓市的判斷很明確，一二線城市回暖，三四線城市依然前景黯淡。結構性行情很難升華到遍地開花。更多股票資訊請關注財經365官網！
推薦閱讀