房地產(chǎn)限購(gòu)政策層出不窮，在出臺(tái)最密集的2017年3月，有66個(gè)地市出臺(tái)了限購(gòu)政策或者限購(gòu)政策升級(jí)措施。國(guó)家管理層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)定調(diào)了：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。
但是，有一個(gè)現(xiàn)象令人疑惑，為什么如此嚴(yán)厲的限購(gòu)政策組合拳，房?jī)r(jià)卻遲遲不跌呢？房?jī)r(jià)到底誰(shuí)說(shuō)了算？管理層，還是開發(fā)商？說(shuō)到底，擊鼓傳花的最后一棒，肯定是開發(fā)商。房?jī)r(jià)沒降，肯定是開發(fā)商沒有降價(jià)，雖然國(guó)家并不希望房?jī)r(jià)暴跌，但小跌怡情，這大家都懂的，可為什么開發(fā)商死撐著不降房?jī)r(jià)呢？
其實(shí)開發(fā)商也有自己的小算盤。開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的感覺是一種又愛又恨又怕的感覺：愛的是房?jī)r(jià)價(jià)格上漲意味著自己能夠賺到錢；恨的是作為房產(chǎn)商，未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展要看土地的儲(chǔ)備，房?jī)r(jià)漲上去，自己還有沒有實(shí)力去開發(fā)下一個(gè)樓盤都很難說(shuō)；怕的是房?jī)r(jià)如果開始下跌，自己該怎么辦？這個(gè)心態(tài)可謂是很多房產(chǎn)開發(fā)商的統(tǒng)一心態(tài)，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格就像股市的股票價(jià)格一樣，任何一個(gè)投資品都不可能一直漲上去，肯定要有下跌的時(shí)候，但是就像股市最為瘋狂的那幾年一樣，誰(shuí)都不覺得自己是擊鼓傳花的最后接盤俠，所以，都不顧一切的撲上去，房?jī)r(jià)同樣如此，這就是房產(chǎn)商們心中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的基本看法。房?jī)r(jià)不是不能降，而是降不起，一旦降價(jià)改變所謂的市場(chǎng)預(yù)期之后，開發(fā)商就不是降價(jià)促銷那么簡(jiǎn)單的事了，市場(chǎng)的特征是買漲不買跌，一旦市場(chǎng)預(yù)期被改變，所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)的話，到時(shí)候引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的雪崩將會(huì)是滿盤接輸?shù)南聢?chǎng)，開發(fā)商自己會(huì)陷入萬(wàn)劫不復(fù)的地步。
近些年的政策走勢(shì)，也讓開發(fā)商存在一種僥幸心理。覺得市場(chǎng)再壞最多壞一陣，等熬過這段時(shí)間就會(huì)繼續(xù)上漲，特別是房產(chǎn)商都覺得房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)有著很大的支撐作用，更何況對(duì)于廣大一二線中心城市而言，雖然房?jī)r(jià)很高但是人口還是在流入，只要有人就會(huì)有剛需，這么強(qiáng)烈的剛需之下，房產(chǎn)商依然在賭房地產(chǎn)市場(chǎng)只是暫時(shí)的停滯，所以沒必要現(xiàn)在就降價(jià)。
房?jī)r(jià)跟地價(jià)的關(guān)系很大，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)自然越高。而事實(shí)情況是，地價(jià)逐年上漲，房?jī)r(jià)如果不跟著漲，那開發(fā)商自己可能就破產(chǎn)了。同時(shí)，大批的開發(fā)商雖然開發(fā)的成本不高，但是囤地的成本很高，甚至有些開發(fā)商通過高杠桿拿地。房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式大家都很清楚，少部分自有資金加上大部分銀行貸款，而銀行貸款是要收利息的，這種高昂的成本讓開發(fā)商自己也騎虎難下，如果降價(jià)的話，自己就可能無(wú)法償還杠桿，最終資不抵債直接破產(chǎn)。
除了開發(fā)商因素外，房?jī)r(jià)其實(shí)還存在著多元博弈的問題，雖然有些人可以冷靜的看待房地產(chǎn)問題，但是對(duì)于大多數(shù)人而言都存在著一個(gè)現(xiàn)象，這就是有房一族和無(wú)房一族的心理博弈。對(duì)于大多數(shù)買了房的人都有著一個(gè)很矛盾的心理現(xiàn)象，這就是在自己沒房的時(shí)候往往極度期盼房?jī)r(jià)下跌，這樣自己好買得起房，但是等到自己真正買了房之后，卻又極度盼望著房?jī)r(jià)上漲，這樣自己的資產(chǎn)才不會(huì)有損失，起碼心里有足夠的安慰。所以有的開發(fā)商曾經(jīng)直言不諱的說(shuō)：“現(xiàn)在別看喊房?jī)r(jià)高喊得熱烈，實(shí)際上都是沒房的那批人，真正有房的人都在偷著樂，盼著趕快漲價(jià)”。所以，在這場(chǎng)心理博弈的過程中，開發(fā)商為了維護(hù)自己之前樹立的價(jià)格預(yù)期，都不希望房?jī)r(jià)下跌。
因此，開發(fā)商是不會(huì)主動(dòng)降房?jī)r(jià)的，國(guó)家的手也不可能伸的足夠長(zhǎng)，命令開發(fā)商去降價(jià)。這么看來(lái)，降房?jī)r(jià)到底誰(shuí)說(shuō)了算？
