1、東百集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交付結(jié)算,帶動16年業(yè)績大幅增長

　　公司2016年業(yè)績預(yù)增主要得益于福建福安和甘肅蘭州兩個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算,大幅提升公司業(yè)績。1)隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蘭州國際商貿(mào)中心與福安東百廣場項(xiàng)目竣工招商和投入運(yùn)營,總計建筑面積達(dá)到100萬平方米。兩個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于2016-2018年逐漸竣工進(jìn)行交付結(jié)算,公司盈利能力有望全面恢復(fù)。2)2017年1月11日公司公告非公開發(fā)行獲發(fā)審委審核通過,募集資金總額為7.76億元,募集資金全部用于福安市東百廣場項(xiàng)目(商業(yè)部分)建設(shè)。我們認(rèn)為,公司定增的順利推進(jìn)有助于改善現(xiàn)金流,促進(jìn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型,加快業(yè)績釋放。另外,此次定增大股東以現(xiàn)金認(rèn)購52%的份額,充分彰顯其對公司中長期發(fā)展的信心。

　　2、公司轉(zhuǎn)型布局物流地產(chǎn),分享行業(yè)增長紅利

　　1)我們從供需兩方面驗(yàn)證物流地產(chǎn)行業(yè)未來巨大的發(fā)展?jié)摿Α墓┙o端看,目前我國物流地產(chǎn)設(shè)施供給不足,尤其是高端倉儲設(shè)施非常稀缺,人均物流面積僅為美國的十四分之一。從需求端看,伴隨著經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)升級、電商爆發(fā)式發(fā)展等影響,推動對現(xiàn)代倉儲物流設(shè)施的需求。2)公司有效推進(jìn)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。公司于2016年正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域,先后成立了東百睿信、東百供應(yīng)鏈管理等公司,通過收購和競拍等取得5個地塊的使用權(quán),合計建面70萬方。2017年1月20日公司公告將和萬向信托成立國內(nèi)首只物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金,總規(guī)模5億元。3)我們看好公司在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的推進(jìn)能力。公司于依托于東百集團(tuán)（600693）的融資能力和民營體制,以前安博成員王黎民為首的物流地產(chǎn)核心團(tuán)隊股權(quán)激勵到位(持股10%、分紅30%),具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與行業(yè)資源、以及持續(xù)的拿地能力,采取類似于普洛斯產(chǎn)業(yè)基金循環(huán)開發(fā)的輕資產(chǎn)模式,定增完成后資金充裕,有助于支持物流地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張,未來三年有望達(dá)到200萬平方米的土地規(guī)模,并躋身物流地產(chǎn)行業(yè)第二梯隊。此外,公司未來向設(shè)備融資租賃、供應(yīng)鏈金融等增值業(yè)務(wù)的拓展空間較大。

    3、地鐵圍堵及改擴(kuò)建消極影響消退,驅(qū)動業(yè)績復(fù)蘇

　　公司在福建擁有6家門店,其中兩大主力門店東百大樓和東方百貨位于福州東街口商圈,且均為自持物業(yè)。但自2011年福州修建地鐵1號線以來,受地鐵施工圍擋和交通管制影響,以及東百大樓B樓改擴(kuò)建施工造成營業(yè)面積減少七千平米,公司兩大主力門店聚集的客流減少,過去幾年間,營收和歸屬凈利潤的降幅明顯。

　　我們認(rèn)為伴隨著改擴(kuò)建完工與零售業(yè)態(tài)升級、以及地鐵開通,17年公司業(yè)績將會大概率迎來反轉(zhuǎn)。1)改建完成后,東百大廈B樓擴(kuò)建完成后將與東方東街店連通,新增自持物業(yè)營業(yè)面積2.3萬平方米公司合計將在福州核心商圈擁有10萬平米商業(yè)地產(chǎn)。2)公司積極調(diào)整優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),通過改善娛樂餐飲、休閑游樂、空間營造、組織活動等多種形式聚集客流,實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)百貨向購物中心的升級汰換。3)福州地鐵一號線已經(jīng)通車,進(jìn)而帶動?xùn)|街口商圈重歸繁榮,地鐵與東百大樓直接聯(lián)通,驅(qū)動公司零售業(yè)績回升。

　　結(jié)論:我們認(rèn)為影響業(yè)績的地鐵圍堵及改擴(kuò)建等消極因素消退,再加公司積極推動傳統(tǒng)百貨零售業(yè)態(tài)向購物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型,同時大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、擴(kuò)大對物流地產(chǎn)的布局和滲透,業(yè)績有望迎來拐點(diǎn)。我們預(yù)計2016-2018年公司營業(yè)收入分別為26.3億、49.1億和68.5億;歸屬凈利潤為1.3億、4.4億和7.7億;EPS為0.13、0.42、0.73元,當(dāng)前股價對應(yīng)的PE為70.3倍、21.3倍和12.2倍。RNAV判斷公司合理市值約126億元,考慮到增發(fā)股本攤薄后,給予近6個月目標(biāo)價12元,維持“強(qiáng)烈推薦”的評級。

　　風(fēng)險提示:零售業(yè)務(wù)恢復(fù)低于預(yù)期;物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型推進(jìn)的不確定性;地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算金額不確定性;地鐵竣工日期延遲等。