接盤(pán)人的選擇已變
“您置換的房屋未來(lái)能不能漲是其一，能不能順利賣(mài)出變現(xiàn)是其二，也就是市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的需求量決定了接盤(pán)人的基數(shù)，這兩點(diǎn)缺一不可，第三才是租金，因?yàn)橛绊懽饨鸬囊蛩靥嗔耍诒本俑叩淖馐郾纫哺卟贿^(guò)理財(cái)產(chǎn)品。所以不升值和難變現(xiàn)的二手房，除非租金能跑贏年化8%的理財(cái)，否則沒(méi)有投資價(jià)值。”聽(tīng)著分析，張先生連連點(diǎn)頭。
張先生突然想到，自己那套南四環(huán)附近的大兩居，最近打電話想買(mǎi)的人很多，而這些人共同說(shuō)到一個(gè)問(wèn)題，就是想把這兩居改為三居。
這套大兩居是兩室兩廳，房子面積也有90平米，很多有兩個(gè)孩子的家庭或者跟父母一起住的家庭，迫切需要一個(gè)三居室。
而同樓層的三居室面積都在130平米以上，總價(jià)高出100多萬(wàn)元，這對(duì)于剛需型購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的門(mén)檻。
由此看來(lái)，張先生要賣(mài)掉的房子是因?yàn)槭袌?chǎng)上剛需改善居住需求的客戶基數(shù)大，才不愁賣(mài)。而張先生要買(mǎi)來(lái)投資的房子，也要考慮將來(lái)誰(shuí)接盤(pán)的問(wèn)題。
張先生看上的位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)的一居室，擁有絕佳的地理位置，周邊寫(xiě)字樓林立，自然不缺白領(lǐng)租客。
但60平米做一室一廳，以家庭為單位的住戶很難接受，一旦家中添丁或者老人過(guò)來(lái)，根本解決不了不夠住的問(wèn)題，而且一室一廳也很難改造成兩居。
至于房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，一般核心商務(wù)區(qū)的老小區(qū)，尤其是小戶型，很難跟大戶型豪宅的單價(jià)看齊，因?yàn)樵绞呛诵膮^(qū)，土地越珍貴，衡量產(chǎn)品的價(jià)值是該產(chǎn)品對(duì)于有限資源的占有越多越好。
這也是為什么，現(xiàn)在四環(huán)以?xún)?nèi)好地段的新房都做大戶型產(chǎn)品的原因。
所以即使遇到區(qū)域利好，老舊小的一居室也很難大漲。該一居室已經(jīng)將這個(gè)區(qū)域應(yīng)有的紅利顯現(xiàn)在了房?jī)r(jià)上，而且一居室在二手房市場(chǎng)中交易頻次比二居室和三居室相差很多。
租金上，每月10000元的租金價(jià)格已經(jīng)不便宜了，平均每天花在租房成本上的費(fèi)用是330元。如果租金上漲到15000元，平均每天的租房成本將達(dá)到500元，已經(jīng)達(dá)到四星級(jí)酒店常年包住的標(biāo)準(zhǔn)。所以租金上調(diào)的空間不會(huì)很大。
剛需和改善兩類(lèi)客群
張先生看上的另一套房，是位于東南四環(huán)宋家莊的80平米二居，這里軌道交通便利，周邊上班族很多，但這里的租戶參差不齊，而且群租現(xiàn)象嚴(yán)重，加之周邊出租房屋的業(yè)主很多，所以該房屋現(xiàn)有7000元/月的租金水平很難上漲。
張先生所選的這個(gè)南北通透的兩居也無(wú)法多改出一間臥室，如果在客廳隔出一間臥室，那客廳剩下的部分僅夠做餐廳使用。如果遇到三代人居住，那也只能犧牲客廳。
宋家莊這個(gè)區(qū)域近些年發(fā)展速度很快，相對(duì)靠近內(nèi)城，也有高端人群到此置業(yè)新房。未來(lái)區(qū)域發(fā)展利好的釋放，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有積極拉動(dòng)。而此類(lèi)兩居項(xiàng)目在市場(chǎng)中需求很大。
張先生看上的最后一套房，是位于東南五環(huán)亦莊的三居室，一個(gè)100多平米的三室兩廳兩衛(wèi)小三居，位置相對(duì)是最遠(yuǎn)的，但是周邊教育、生活配套齊全。
亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，作為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，亦莊的規(guī)劃建設(shè)和招商引資起點(diǎn)很高，所以亦莊的房?jī)r(jià)并不低。
同時(shí)亦莊還擁有耀華、中芯、人大附、十一中亦莊分校等優(yōu)秀教育資源，在亦莊生活居住的人多為在此辦公的企業(yè)高管及員工，比如京東、京東方、奔馳等，這些高管往往會(huì)為了子女上學(xué)選擇在亦莊買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，而不是租一套學(xué)區(qū)房。
同時(shí)，亦莊還有著大量商住公寓出租，所以這個(gè)區(qū)域的房租收益也不高。
不過(guò)這個(gè)小三居可以對(duì)應(yīng)二孩時(shí)代下的三代人需求，在市場(chǎng)中，此類(lèi)總價(jià)不高，功能性強(qiáng)的三居產(chǎn)品最受市場(chǎng)追捧。
張先生所選三個(gè)二手房的利弊告知后，張先生也認(rèn)同買(mǎi)房要從居住的角度出發(fā)，進(jìn)行選擇，一旦脫離市場(chǎng)上居住者的需求，再好的房子也無(wú)法變現(xiàn)。
同時(shí)，即便是投資買(mǎi)房，現(xiàn)在也要充分考慮將來(lái)誰(shuí)接盤(pán)的問(wèn)題。在房住不炒的政策下，買(mǎi)房首付比例高，剛需買(mǎi)房人一定考慮價(jià)格，買(mǎi)改善房子的人一定考慮品質(zhì)和功能需求。